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1 1 中铁广阳项目 Bidding Documents 北京思源 * 中铁广阳项目SWOT分析及客群定位 一、项目SWOT分析 二、客群及形象定位 SWOT分析 优势 - 区域内公共交通可达性较强； 产品在区域内的独特性； - 开发商综合实力及品牌效应。 劣势 项目自身配套较弱； -紧邻京广铁路，对项目品质稍有影响； -东侧有一信号发射塔，南侧部分地块有高压线通过。 机会 规划中S5号线的开通，带动区域价值的提升； 区域内产品的特色化； 周边项目的成熟，配套的逐渐完善，带动区域的发展； 威胁 房地产市场持续走低，未来发展趋势不明朗； 未来区域内竞品项目放量大竞争激烈； 周遍竞品项目的成熟度； 区域内价格敏感度高。 项目STOW分析 客群定位 产品形象定位 案名建议 SLOGAN建议 客群及项目形象定位 【 客群定位—— 我们的产品会吸引谁？ 】 本案产品分配比例 本案70％为90平米以下两居， 户型的比例，决定购买者以年青的客群为主流； 项目户型设计，也将吸引追求生活高性价比品质的人群。 城区客户： 京城西部年青的上班族； 城区外迁中老年人群； 房山地缘性客户: 长阳，良乡区域内升级换代的客户； 燕山石化，大学城客群； 外阜客户： 河北省进京客户； ★ 【 客群定位—— 客群来源 】 外拢京城， 网聚五类人群， 【 客群定位—— 城区客群分析 】 脑白金一族： 迁居郊区养老的中老年群体 小太阳家庭 ： 已婚，打算生育的的年青夫妇 财富成长家庭： 为改善居住环境的客群 婚房一族： 希望买房结婚，即将结婚的年青客群 城市新锐： 未婚的年轻群体 城市新锐—— 未婚的年青群体 婚房一族—— 希望买房结婚， 即将结婚的年青客群 他们的工作区域主要在西三环以西； 独生子女，具有80后典型特征； 大多人工作年限不长，但父母能够资金援助 文化教育程度相对较高； 他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度； 他们向往都市便利生活，但也能接受郊区生活； 大部分年青人有能力也喜欢拥有私家车，经济型轿车是 他们的首选。 关键词： 年青有活力，首次置业，父母赞助 小太阳家庭 —— 已婚，打算生育的 年青夫妇 财富成长家庭 —— 改善居住环境的客群 因为打算生育，希望改善居住环境的； 他们同样长期生活工作在西三环以西，对西边比较认可； 他们注重生活品质，在自己能力范围内不委屈自己家人； 有能力购车，基本为有车一族。 关键词： 改善居住品质，坚持追求生活品质， 对生活精打细算，不委屈家人 有一定的财富积累，但还不是十分富足； 需要阶段性的自我奖励； 注重居住的舒适性。 将城市房子让与孩子的中老年客群； 独生子女在京工作学习，在北京买房的外地客群； 他们大多已经退休；对城市生活依赖降低，对交通敏感度稍弱； 经济并不富裕，但生活相对闲适； 关键词： 子女，养老，接受新鲜、健康生活方式 对现状交通，接受度相对高 脑白金一族—— 迁居郊区养老的中老年群体 【 客群定位—— 本地客群分析 】 房山地区，住宅需要升级换代客户 燕山石化、大学城等行业集中的客户群体 因为工作、生活在周边，对区域比较认同； 原住房较小或者社区较老，需要提升住房品质； 在心理上，希望离京城近一些。 关键词： 升级换代，改善生活品质 、区域接受度高 【 客群定位—— 外阜进京客群分析 】 住在京西周边城市； 因工作原因需往返北京西部地区； 住在老家 望着北京。 关键词： 改变居住城市、提高生活档次 ，对区域有一定认知度。 河北省进京客户 【 产品形象定位 】 我们的客群定位关键词 年青有活力 脑白金接受新鲜，健康生活 改善居住 坚持追求生活品质，不委屈自己家人 结婚，生子，开始新生活 匹配优化建议后的产品关键词 宜居 舒适 活力 自然 现代建筑 特色园林 自然活力小镇 – 魅力建筑生活 阐释： 根据客户分析，本案客户以第一居所的可能性较大，而本案周边相对市区安静，绿化率高，适宜居住； 户型设计舒适性较高； 对应客群心理特征，无论是年青群体，还是养老型的脑白金一族，他们都是努力追求舒适生活，对生活充满活力的人群。 自然活力小镇 – 魅力建筑生活 阐释： 打造西南郊区品质生活的桥头堡； 现代风格的建筑，舒适性的户型设计，特色的 园林设计等能够引领郊区楼盘品质； 使项目提供的生活品质优于城区，凸显项目的 高性价比； 自然活力小镇 – 魅力建筑生活 中铁广阳项目 Bid