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房地产经济学 房地产经营管理本科 第二章 城市地租 美国欠日本地租 《朝日新闻》（2007年）30日报道，美国驻日大使馆向日本政府承租使用的东京精华地段国有地，连续10年未缴纳租金。由于该租赁契约的法律追溯期即将于今年12月中旬届满，日本政府官员称在努力交涉之余也不排除提起民事诉讼。 美国欠日本地租 美国驻日大使馆自1890年起，向日本政府承租东京1. 3万平方米的国有地使用。日方后来因物价节节上涨，分别于1974以及1983年两度调涨租金。 1998年，日方决定暂时将年租金调涨为约10倍的250万日元，引发美方不满，美国大使馆自此便拒绝缴纳租金。 “一女嫁二夫”，一地卖二主 2004年9月6日, 湖南省涟源市石马山镇人民政府将位于该镇乌鸡坝村一镇办企业场地租给双兴公司十年，在场地尚未收回的情况下，2007年下半年又将该场地租赁给另外一个老板。“一女嫁二夫”的作法终于爆发冲突。2008年5月12日晚上，上演了该镇党委委员吴立新带领80余名镇干部大闹私企双兴公司的闹剧。公司股东、吴建龙的妹妹气愤地说：“对于少数人组织策划的暴力行政行为,公司全体股东将保留通过法律途径维护合法权益的权利，希望上级部门处理相关责任人。” 第一节 地租理论 一、地租和地租理论 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式。 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。 我国城市土地属于国家所有，用地者要向国家缴纳“地租”。但国家利用强制权力征收的土地税收与所有者收取的地租是有区别的，主要表现在： （1）两者产生的前提不同。土地税收以国家存在为前提，随着国家产生而产生，随着国家消亡而消亡。地租是以土地所有制为前提，任何一个社会，只要存在土地所有权并产生土地所有权与使用权分离，就存在地租。 （2）两者存在的基础不同。土地税收存在的基础是国家的政治权力，国家凭借政治的力量，依照法律强制地、无偿地征税，取得收入；而地租存在的基础是土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的分离，是土地所有者依据经济原则向土地使用者索取的一种收入，是土地所有权在经济上的体现。 （3）两者的分配层次不同。土地税收属于国民收入的再分配；而地租属于国民收入的初次分配。 （二）地租理论的产生和发展过程 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第 弗朗索瓦·魁奈 亚当·斯密 大卫·李嘉图 2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 托马斯·马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔 保罗·萨缪尔森 雷利·巴洛维 代表性地租理论主要观点 （三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 地租产生的前提：A土地所有权垄断；B土地所有权与使用权分离 马克思将地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 农产品的社会生产价格是由劣等地的生产条件决定的，于是，经营劣等地的农业资本家可以获得平均利润，而经营优等地和中等地的农业资本家，由于土地生产率高，形成一定量的超额利润，这个超额利润就转化为级差地租。 造成土地等级差异大致有三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。 总结 级差地租由于形成的具体条件不同，分为两种形态；级差地租Ⅱ和级差地租Ⅰ。由于土地肥沃程度不同、位置优劣不同所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第一形态或级差地租Ⅰ。由于对同一土地作追加投资提高生产率所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第二种形态或级差地租Ⅱ。 2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况： 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。 3、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些