大连星海项目方案策划汇报.ppt

大连星海项目方案策划汇报（1.16) 目 录 1、基本判断与假设 1.1、7.15策划回顾 1.2、政府报建必威体育精装版动态 1.3、一年来市场研究结论 2、方案介绍 2.1、策划综述（附件：策划报告、116个问题、75个问题、项目开发网络图三级计划） 2.2、三个策划方案 2.2.1方案一 2.2.2方案二 2.2.3方案三 2.3产品标准初步构想 2.3.1装修标准、健康住宅、智能化、超高层住宅研究 3、方案比较 3.1产品比较 3.2市场比较 3.3财务分析 3.4开发计划比较 3.5方案选择 集团策略及项目策略 作为重点项目之一参与集团2-4-8赢利计划，确保2008有赢利贡献 资金策略：4进6出 产品策略：差异化 主要经济控制指标 项目１成本 总建筑面积：17.94平米，可销售面积：16.34平米 总成本：13.57亿 可销售面积成本：8307元／平方米 可销售面积控制建安成本：3120元／平方米 项目１收入 总销售收入：17.97亿 可销售面积单位售价：10999元／平米 未销售物业：16000地下面积（包含需交给政府的人防） 项目１税前赢利：4.4亿 未分摊土地成本:2.2亿 资金需求 项目的最大资金需求约8.2 -8.8亿（2007年3季度） 资金计划：4+2+(2)+2 容积率：项目整体可以达到9 城市景观： 从四个视角（胜利路、中山路、滨海路、星海广场）符合空间通透、体量适中、且尊重星海湾整体规划要求、建筑立面和会展二期相协调（立面公建化） 功能要求： 尽快启动酒店项目 减少住宅比例,(项目住宅全部改为城市公寓和国际公寓） 每一种产品的比例有待政府最终确认 项目规划要求： 星海湾管委会要求建筑尽量距会展二期50米，面向会展二期空间敞开并空间通透，本项目的酒店与会展二期相连接； 建筑密度（基底面积）尽量减小，并建议向空中发展； 功能尽量与会展，商业，周边居住形态形成互补； 形式上需考虑与会展充分衔接。 2.1.1经营目标策略：项目经营目标同集团、区域发展规划相吻合 策略目标：五高三创六原则 五高：高定位、高价格、高附加值、高体量（高经济价值）、高风险 三创：创造沿海订单商业地产先河、创造资本运营典范、创造沿海建筑历史； 六原则：确保现金流、做足容积率、选择顶级设计院、满足投资者需求 （自成体系、产权独立）、专业团队提前介入、清晰的财务模型 策略指导思想： 高举星海概念 细分目标顾客 创新产品组合 志在蓝海取胜 项目的预期目标 5亿利润（项目一） IRR25% 省级质量奖 进入大连市房地产前三甲 2.1 策划综述 2.1.1经营目标策略 2.1 策划综述 2.1.2项目开发策略 项目分为项目一、项目二 项目一为可销售，项目二为部分持有物业，以商业运营实现盈利。 项目一同时开工，分步销售，注重去化速度、现金流与总体盈利能力的平衡 07年7月开工；08年3月开盘； 09年1月主体封顶； 09年10月竣工备案； 09年12月入住 2.1.3项目资金组织策略 以集团自有资金为母本投入，吸引战略投资者提供过桥资金，与开发贷相衔接；尽快实现销售回款，并退出过桥资金并实现母本资金回笼，实现整体现金流量行衔接与平衡。 2.1.4示范区策略 开发初期在大连形成沿海集团强势品牌形象 体验式营销的载体及与客户价值沟通的平台 项目高起点、国际化的综合品质在实体产品形成前的充分展现 2.1 策划综述 2.1.5其它开发策略 销售推广策略 准确把握竞争态势，敢于正面相搏（亮剑）；分步骤有节奏的推出细分产品，选择合适的推广渠道和推广手段，形成差异化竞争优势，完成销售目标 风险控制策略 市场风险：深入研究、准确把握城市和市场的供求变化趋势，快速反应；精确细分区域客户和产品市场，确保各细分产品的市场竞争力 政策风险：加强政府公关和项目提速，确保±0.00实现项目销售，实现项目资金组织的多元化，加速销售回款，化解、防范和降低金融政策风险 健康住宅策略 在东北地区树立“构筑艺术空间，缔造健康之家”的集团品牌 充分发挥集团战略合作伙伴作用，平衡成本和顾客敏感点作为健康住宅技术选择的标准 星海项目高品质的组成之一，形成产品差异化，实现体验式营销模式 项目品牌策略 以集团品牌导入项目品牌，以项目品牌支持和弘扬集团品牌 以项目高起点、高品质树立项目品牌形象 2.1 策划综述 2.1.5其它开发策略 公关关系策略 以集团品牌和良好资信为基础，建立与政府间的良好沟通 以项目高起点国际化的良好运作，树立政府及社会良好的公共形象,实现双赢 管理能力策略 打造精英团队，提高运筹水平，加速开发，严控成本，确保项目价