七小地块估算及评价4.21.doc

第十一章 投资估算与资金筹措 一、投资估算依据 1、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日实施）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《省土地管理条例》； 4、5、工程建设其它费用[2002]394号规定分档计算；建设工程监理费：依据建设部[2007]价费字670号文件《工程建设监理收费标准》执行工程勘察设计费：依据建设部计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费标准》执行招标费：依据国家计委计价格[2002] 1980号文件《招标代理收费标准》执行。 环境影响咨询收费，依据国家计委计价格[2002]125号文件《建设项目环境影响咨询收费标准》执行。施工图审查费总投资万元，其中：1、工费用 万元2、 17563.45万元、基本预备费 3441.65万元、建设期利息 4851.2万元本项目投资总额为万元资金来源申请发行债券和银行贷款万元，利率为%。建设单位； 第十二章 财务评价 一、经济评价依据 二、主要经济评价指标 三、收益与成本分析 经测算，预计平均售价。项目建筑面积项目总成本万元，主要包括开发成本、经营费用及融资成本，经测算，开发成本为元经营费用合计万元，融资成本合计为万元。 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，本项目所对应的税目销售不动产，应依法缴纳营业税，税率为5%，并以营业税实际应纳税额为基数加收7%的城市维护建设税和3%的教育费附加。 本项目总计销售税金及附加为4400.6万元，分年度的营业税金及附加支出情况详见《营业收入和营业税金及附加估算表》。 （2）企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，所得税税率为25%。所得税3730.02万元，分年度的所得税支出情况详见《利润表》。 （3）利润 经测算，计算期内总计利润总额为14920.06万元，总计税后利润为11190.05万元。 （详见利润表） 四、盈利能力分析 期年，1、根据财务现金流量表，计算项目盈利能力，主要指标如下： （1）财务内部收益率（FIRR） FIRR=% （2）财务净现值（FNPV）（折现率7%） （3）项目投资回收期（Pt） Pt =年（全部投资） 小于行业基准投资回收期，投资能按时收回，具备一定的抗风险能力。 （）项目总投资收益率（ROI），是指项目息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。 ROI=EBIT/TI= % 本项目各项指标符合相关文件要求。 3、项目财务生存能力分析 五、偿债能力分析 1、还款资金来源 本项目借款本金偿还的主要来源。建设期借款利息计入项目总投资，经营期借款利息纳入融资成本。 2、还款方式 本项目还款方式按照，贷款期限年贷款期支付利息合计万元。在项目实际还款