7第七章房地产规划.ppt

王先生看上一处60平米的房产，可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付三个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的贷款，首付20%，即为5万元。 租房和购房的成本分析如下（假设押金和首付款的机会成本为5%）： 租房年成本：1000*12+1000*3*5%=12150元 买房年成本：50000*5%+200000*6%=14500元 看起来租房比买房年成本低2350元，因此租房比较划算。不过还要考虑到以下因素： （1）房租是否会调整； （2）购房的相关税费； （3）房价上涨潜力； （4）利率未来的变动趋势。 （一）衡量自己的负担能力 购房规划最重要的就是按照自己的经济实力确定购房目标和制定切实可行的付款计划。衡量自己负担能力的方法有两种： 1．按每月的负担能力估算负担得起的房价总额。 2. 按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用 可负担首付款 =目前年收入*负担比例上限*年金终值+净资产*复利终值 可负担房屋贷款 =目前年收入*复利终值*负担比例上限*年金现值 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房屋贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积 年金终值系数为 ，年金现值系数为 王先生年收入10万元，预计收入成长率3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率6%。 可以负担买房贷款的目前房价为： 可负担首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7万 可负担房屋贷款=10*1.159*40%*11.47=53.2万 可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9万 购买多大的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需要，如果5年后才要买房子，应以届时的家庭人口数计算所需面积。假设想买100平米的房子，则单价为80.9万/100=8090元。 预购买房屋总价=单价*需求面积 需要支付的首付款=预购买房屋总价*（1-按揭贷款成数比率） 需要支付的贷款部分=预购买房屋总价*按揭贷款成数比率 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分/年金现值 如果想购买100平米的房屋，单价是3000元，则总计30万元，按7成按揭，首付款为9万元，需要贷款21万元，每月需要摊还的本息费用为1526元（21/11.47/12）。 购房时除了支付购房款之外，还要支付其他一些费用，比如装修费用以及其他各种相关费用。例如契税、印花税、个税、营业税、登记费等。 一、个人住房消费贷款种类 二、个人住房贷款的还款方式 住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以前所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款，期限最长30年，利率是所有个人贷款利率中最低的。 住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。 住房组合贷款是指向缴存住房公积金的购房借款人同时发放住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的方式。 （一）等额本金还款 就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少。 每月还款金额 =贷款本金/贷款期数（按月算）+（贷款本金-累计已归还本金）*月利率 还 款 金 额 期数 如果20年贷款利率以8%计算，借款24万元，20年要还240期，每期还本金1000元。第一期应还24万*8%/12+1000=2600元，第二期应还23.9万**8%/12+1000=2590元，逐期递减，至最后一期1000*8%/12+1000=1006.7元。 利息总数=24万*8%/12+23.9万*8%/12……+1000*8%/12=19.28万元 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。 在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，这种方法每月还款额是递减的，每月还款额中本金保持相同，利息逐月递减。 等额本金还款法的优点 ： 总的利息较本息还款法少，本金归还得快，每