东方亿象城(鸿策).ppt

2012·中国批发航母 —蓉达 钜献— 33万平米超级主题购物MALL 领衔西北 五战定乾坤第一战 形象战 [项目案名和品牌形象、品牌价值和LOGO等]第二战 定位战 [建筑品质、动线规划、商业定位和运营模式]第三战 价格战 [价格 租金 运营模式 利益最大化战略]第四战 营销战 [营销模式、理念、营销节点、销售节奏]第五战 信息战 [市场发展大势以及机会分析、土地·资源] 书签 海报 一座城市的历史就是商业的历史，商业的发展标志城市进程。。。。 一条街道，到一个商圈，写满商海沉浮履历 一段情缘，康复路江浙闽粤陕商群的“家” 一次嬗变，从地摊创业到品牌加盟经营 康复路，西北服装批发业翘楚与绝对核心！ SINCE 1984 公寓分级策略——基于客户对公寓产品功能的差异化需求，设定产品的三个发展方向; 物业发展体系的构建过程即分级策略的落地过程 个性化提升：采用模块化精装菜单，平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求 模块化精装菜单：从基础装修标准上将户内空间区分为厨室、卫浴及厅卧三个功能模块，三个模块相互独立却又和谐搭配，设计多套基础方案，客户可以根据自身喜好，随意配搭不同模块 品牌建议：材质及电器档次看齐市场主流精装公寓平台，采用国内外知名品牌的中低端产品 精装修内容 基础建材：地板、卫生间瓷砖、三防门，选择国内一线品牌，圣象、盼盼（和平大道） 厨房设备：橱柜、煤气灶、油烟机,国内一线品牌，如欧派橱柜、三洋油烟机 卫生洁具：国际中高品牌，如TOTO（粉巷一号、和平大道）、美标（西旅国际） 空调、热水器：知名品牌，如美的（粉巷一号） 如何做到家喻户晓？ 如何吸引全城的关注？ 从大众传播到圈层小众的过渡衔接？ ——营销创新：微博营销 结论：1、西安城市经济发展是写字楼市场发展的助推器，世界级的旅游观光资源优势，国家级的科研教育和高新技术产业基地优势，区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势2、经济结构和产业结构进一步优化：五大主导产业（高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业、现代服务业） 3、高端写字楼市场现存项目的有限，空置率明显下降。4、除地段交通等先天因素外，客户更注重的是大堂、公共通道、电梯间、硬件系统—电梯、空调及供电系统等因素。5、近几年写字楼开发供应量明显下降，呈现供不应求的局面。价格呈现大幅度增长的趋势。 目的：制造城市话题，引发城市发展思考，激活商铺投资价值，吸引购买 时间：开盘后的一个月左右 拍卖对象：1层钻石级临街门面房,每间起拍价1000万.加价幅度为100万. 邀请嘉宾——登记的准客户\新城区公证处\专业房产评估机构 铺王拍卖活动 西北大学、西安交通大学EMBA讲座跨界营销论坛 跨界营销卖点释放节奏——与教育文化的联合 1、策略分散：公寓和商业、写字楼产品搭配销售，形成丰富的高中低档产品线，弥补单 一产品的不足和风险，同时根据不同市场阶段调整营销策略； 2、转移策略：加大行销和团购客户储备，加大来访成交量。 3、防范策略：建立反馈机制平衡营销效益和成本，保证精准营销和推广，渠道通畅。 客户链与圈层锁定、反广告营销模式 能源之都——榆林 设 置 外 展 场扩展项目传播渠道，提高影响力，发挥鸿策在榆林有近5000名高端客户资源（千万乃至亿万能源老板）的优势。 1、榆林国贸新天地或榆林机场展示 2、榆林二街水利商城客户资源定向推介 3、神木、府谷和定边客户资源定向推介 补充客源—— 占据西安房地产市场3/1以上购买力的榆林投资客户群 后续策划服务内容： 1、大型开业庆典策划与实施配合 2、项目整体招商与管理顾问 3、已售铺位租赁中介服务 4、开业后的运营管理咨询 第五战 信息战 政策频出， 新“国八条”出台“限购令”推向全国 货币政策趋紧 存款准备金率继续上提 一月 二月 三月 五月 六月 国务院部署楼市调控：二套房贷首付提至60% 西安出台限购令 本地市民限购三套房 五一商品房销售明码标价规定 西安商品房“一房一价”新规定 央行第五次上调准备金利率 发改委发布《上平方销售明码标价规定》 央行上调准备金率0.5个百分点 央行第六次上调准备金率0.5个点 十月 银行提高首套房贷利率5%—10% 房地产政策不动摇 从紧取向不变 政策分析 政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已然形成，2012年政策未见松动决心调控到底 部分