刚需买房先做完这二十个必答题再去挑房子.doc

刚需买房先做完这二十个必答题再去挑房子 　　有许多刚需购房者看着房价稍有波动就忍不住立马出手，结果冲动之下买的房自然不甚满意，小编提醒越是淡季，标杆房企的价值越凸显，越是淡季，刚需越是开发商的一根救命稻草。企业除了常规的拼渠道、拼广告、拼展示、拼价格之外，最重要的还是拼内功，包括项目的定位诉求、品质理念、社区精神等方面，客户对产品的满意度才是评判项目成功的最终标准。 　　此次以“刚需非常考卷”的形式，对楼市刚需进行解读，考卷第一步，刚需族要买房，先了解这20个“必答题”。 　　关于选房 　　Q1：淡市下，要品牌还是要价格? 　　陈先生在工业园区工作，一直想在附近买套二居室，看了几个楼盘，觉得大开发商的房子小区环境和自身配套较好，但一些较小楼盘却距离公交站更近，且价格每平米要便宜约200元，如何选择犯了难。 　　支招：品牌房未来更有升值潜力 　　市场好的时候，品牌开发商的房子比周边小盘至少高出500元/平米，现在淡市，价差缩小，正是出手品牌房的好机会。而历史经验证明，相同片区，品牌小区数年后能与周边楼盘拉出1000元/平米以上的价差。例如水晶郦城的二手房单价，比周边楼盘贵了不只千元，仍有人买单。况且对于一套两居室，单价相差200元，总价差距也就是1万多元，相比几十万元的投入，实在没必要计较这点儿。 　　Q2：房价降了心动，又怕买了再降，如何是好? 　　罗小姐近期发现，某名声响亮的大盘也开始推出特价房了，7000元/平米的价格让她有些心动。但她也担心，买了之后开发商再降怎么办?那不就亏了吗?买还是不买，让她很纠结。 　　支招：开发商资金节点压力已至，此时出手未尝不可 　　这轮楼市调控的底部在哪里?可能没有哪个专家能给出准确回答。但是可以明确一点，年底绝对是开发商资金需求最大的时候，银行贷款、工程款等一样都拖不得。尤其11月，是开发商年内回款的最后机会，12月再降价肯定是来不及回款的。所以如果有价格政策必定在此时释放，对于购房者来说，当然也正是果断下叉的时机。 　　Q3：价格下降，楼房品质会不会跟着打折? 　　房价降了是一件令人欣喜的事，但王先生却有顾虑。“房价降了，楼盘品质有没有保证?开发商偷工减料怎么办?我们也不懂建筑，看不出来。最让人担心的是，开发商资金链要是断了，房子变成烂尾楼，真的是哭都哭不出来了。” 　　支招：大房企根基深厚，品质上较有保证 　　随着市场逐步饱和，一些实力较弱的房企退出市场是大势所趋，所以买房时，除注意地段、配套、交通等基本要素外，开发商品牌也需要纳入考虑范畴。大房企，尤其是上市公司，资金实力较为雄厚，楼盘烂尾的情况不太可能发生。作为公众企业，它们也会更注重自己的品牌形象，长期生活在媒体的聚光灯下，偷工减料也是轻易不敢去碰的。 　　Q4：选房时为什么不能只看样板间? 　　进门的走廊一侧就是大面积玻璃墙、半开放式厨房、时尚大气的超薄壁挂电视、温馨的公主房……某楼盘的精装修样板间很容易让女性心动，但除非你就按照此方案来装修，否则其清水房户型仍难掩其户型窄小的特点：上述所有这些特点，都是为了遮住这种“硬伤”。 　　支招：清水楼盘走一走 　　在选房的时候，千万要对装修精美的样板间“hold住”，开发商最清楚户型的优劣，老练的装修公司也知道如何将缺点缩到最小。最好的方式，是牢牢盯住户型图，仔细对比和样板间的区别，同时如有条件，最好能到清水房走一走，这是破解样板房陷阱最好的“照妖镜”。 　　Q5：购房陷入“选择综合征”怎么办? 　　工作繁忙的张先生打算近期置业，他用了一个周末走了附近几个楼盘的售楼处，觉得各有优缺点，一个是生活配套成熟但户型稍大，另一个户型正好但价格有些超预算，还有一个是品质卓越但交房时间要等到2013年，这让张先生一时间举棋不定。 　　支招：按照需求进行“内心排序” 　　容易“选择综合征”的购房者，在生活上往往有“完美主义”倾向，但某种意义上，房子就是一门缺憾的艺术，由于购房者的需求五花八门，很难找到一个均好性优秀的项目，或者说当项目各项指标都较为平衡时，往往价格就不“完美”了。 　　因此，时报建议购房者对房子的各类需求进行“内心排序”，一定要有所舍弃，或者退而求其次，不妨观望一下，临近年底，新盘新房源不少，说不定有别样惊喜。 　　关于房贷 　　Q6：首套房利率也上浮，是商业贷款还是组合贷款? 　　小陈最近看上了某楼盘，但置业顾问告诉她即使首套房，商业贷款利率也要上浮10%~20%。她需要贷款45万，也就是说月供至少3696元。如果是公积金贷款的话，则只需要2945元。可问题是，她的公积金账户余额仅有1万元。 　　支招：公积金余额太少，宁可纯商业贷款 　　据了解，目前组合贷款的商业贷款部分，利率最高可上浮70%。小陈公积金账户余额1万元，贷款额最高为余额的15倍，也就是能做15万的公积金贷款，剩余3