商业街业态定位分析研究.docx

国内商业街业态现状研究与建议【文章摘要】合理的业态布局是商业街繁荣的基础，也是商业街规划、经营与管理工作的重点和难点。国内商业街建设刚刚起步不久，正处于高速发展期，但商业街运作失败案例已屡屡出现。这有经营思路方面的原因，如：以经营住宅房地产的方式经营商业，业态规划、运营、业态调整方面的问题也是主要因素之一。本文通过对国内商业街业态现状的调研，提出了国内商业街业态方面一些共性的问题，并作出建议。【关键词】商业街；业态；业态现状现代城市商业街是城市空间发展与现代城市环境、商业理念融合的良好结合形式。随着商业街在美国和欧洲发展巨大的社会效应、旅游效应和商业效应，国内上世纪末本世纪初对商业街开始引进吸收。随着国内经济的不断发展，消费规模、消费层次、消费理念开始升级换代，商业出现迅猛增长的发展势头，各城市的商业街建设随之“蜂拥而起”。改革开放以来，国内商业的发展取得了很大的进步，但前后才仅仅30年的时问，商业的高速发展期更短。由于国内各地区间发展不平衡，各城市商业街规划决策者的专业素养存在较大差别，各城市的商业经营者经验积累不足等原因，使得国内部分商业街在建设发展初期就出现了大面积空置、人流冷清，业态定位不停改变、经营策略不断调整、频繁更换高管人员等状况。本文通过对国内外商业街业态定位与业态调整的调研，结合笔者自身在商业街改造和管理中的经验，对国内商业街业态调整现状进行研究并提出一些建议。一、国外商业街发展的理论及实例(一)国外商业街发展理论20世纪80年代期末以来，有关商业街的功能革命论成了商业街发展理论的主流。所谓商业街的功能革命有两大内容构成；一是把商业街的功能与人们的生活质量的提高联系起来；二是提出了商业街功能革命的“豪布斯卡”原则。1、变商业街的“购物街”为“生活街”。功能革命论认为：人的日常活动主要分布于三个生活空间，即第一空间(居住场所)，第二空间(工作场所)，第三空问(购物休闲场所)。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间的减少，第三生活空间的活动时间,因此，必须把提高第三生活空间的质量作为提高人们生活质量的关键点。商业街恰恰是都市中最主要的第三生活空间。传统商业街的功能大多以购物为主，这种单一化的功能定位固定了商业街的思维定式，束缚了商业街的拓展空间。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，保健、文化娱乐、修养等方面的支出比重会逐步增加 很显然，商业街传统的单一化功能就很难适应这种变化了的市场环境。商业街的经营观念出现了相应的变化：变传统的“购物街”为“生活街”。即商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。“生活街”这一观念的创新，为商业街的重新繁荣与振兴指明了一条努力的途径。2、“豪布斯卡”原则的内涵。“豪布斯卡”原则正是在商业街日益衰退的情况下被推出来的一个良方，西方国家把这一原则作为振兴商业街的一个主要努力方向。“豪布斯卡”(HOPSCA)建立在“生活街”这一经营观念基础上，是六个英语单词的第一个字母组合的读音，即：Hotel、0ffice、Parking、Shopping、Convention、Apartment。Hotel为酒店。在商业街周围建立一些酒店的目的有两个：一是增加商业街的顾客的滞留时间。随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品的休闲消费需求将日益成为主流。作为满足顾客休闲消费需求的酒店业务是必不可少的，而把酒店引入商业街区可为一举两得，既适应了消费潮流的变化，又可带动连续购买。Office为办公楼，在商业街适当引进办公楼，主要是为了增加白天的人流，按保守一点的估计，每天进出办公楼的总人数至少要超过办公楼内固有职员的一倍以上。进入办公楼的人员一般具有较高的购买力，他们是中高档商品的目标顾客。另一方面，办公人员进出商业街，使客流呈现多元化。Parking即停车场，要吸引顾客(购物者、旅游观光者等)就必须有充足的泊车空间，这对商业街的繁荣是至关重要的，这也是大多数国家的商业街在经历了惨痛的经验教训后所得出的结论。Parking从广义来看，实际上是交通的问题，即商业街周围应该具备完整的交通网络，这样能够吸纳远距离的客源。从现实的统计来看，去商业街的交通越便利，越决捷，商业街繁荣的可能性越大，这在任何一个国家都是没有例外的。Shopping即购物，这是商业街最基本的功能。但是，要充分发挥商业街的购物功能，必须改变传统的“单兵作战”的营销形式。例如在商业街增加餐饮网点，这可以延长顾客的滞留时间。Convention的原意是集会，这里泛指集聚客流的广场及娱乐设施。商业街增加这方面的设施是为了适应消费潮流的变化。人们生活水