社区商业研究报告专项访谈调研.pptx

;;;研究方法： 依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员 研究对象： 商业地产运营高管：5组 投资客：25组 店铺经营者：15组 连锁机构运营高管：5组;本次调研基本信息-运营高管、商家、连锁;类型客户解释： 专业信任：投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。 谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标。 信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖。;商业地产高管;;1、全部持有或持有关键商业并通过良好的专业运营，是商业价值最大化的最佳途径，在商业价值提升的同时，住宅价值得到滋养。 2、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到共同赢利的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。 3、以终为始的商业地产开发理念，在项目启动期，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本。 4、调整运营期的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会预留充足资金预算进行后期活动来聚集人气和加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期。 5、客户维护和客户信息管理是运营成熟期的重点工作，本阶段要扩大商业项目的辐射范围，并着力培养客户对本社区消费的情感依赖性。;研究核心结论;; 本报告主要从终端用户（消费者）、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以“以终为始”的观点进行研究，以建立多方共赢、住宅与商业双向价值滋养并推动项目整体溢价的社区商业增值服务平台。;定位导则思路示意图;商业定位聚焦;各方问卷涉及内容; 社区商业立足于辐射区内用户，在提供便利性的同时，阶段性地解决其基本生活需求和品质提升需求，在商业氛围形成后，住宅又可以对社区商业进行滋养，带来持续稳定的现金流入。;;社区商业与住宅价值-案例;;;启动期商业价值影响; 商业定位期我们需要分析消费者，如何去分析，方法有很多：1、 垃圾分析，专门分析这个小区的垃圾，搞清客户的消费水平。2、 片区的银行存款余额，反映消费能力。3、 观察车流档次。4、 观察客户穿戴档次。5、 菜市场：高档产品，像虾、鲍鱼等昂贵品种的销量。---陈总 商家投诉基本都是硬件不过关，比如空调不到位，下雨天店铺外有水等，这需要在设计前期充分考虑，后期再改成本就很大。---陈总 对于餐饮而言，首先考虑有没有配置的上下水、排油排烟设备。成都很多项目没有前期设计好这些东西，后来在墙外弄、很难看、政府不批，影响项目整体档次，客户投诉也会很大（环境、卫生、噪音等方面）。既然是社区商业，统一规划、布局是很重要的。某一商家由于动线设计受影响肯定要提出异议，动线不好就没有价值---蓝光梁总 首先是开发商取向问题，然后是产品规划定位问题，在设计上要与设计师沟通，根据产品的要求来进行设计。例如柱距、层高、承重等。 ---摩尔国际李总 ;启动期以终为始-案例;调整期商业价值影响;商业氛围体现-运营角度;商业氛围体现-投资者角度; 1、人流量大，人多，生意好做。2、定位要准确。3、业态配比要合理 。---徐鹏 这也都是运营细节。有些东西是专业好，有些东西是丰富、品类多好，要根据业态和品类来看。富森美搞品类丰富就死了，其实这里面的因素都要考虑，分不出轻重。---林强 1、品牌号召力。2、业态丰富。3、主题定位对开发商很重要，对独立铺面无所谓。---明智 第一个就是主题明确，就像外双楠的鹭岛国际，他主题非常的明确，他就是一个商业休闲广场，商业休闲广场他所带进的就是商业休闲品牌：喝茶的、喝咖啡的、吃饭的、做SPA的，他就很清晰。然后就是它的商业区业态丰富，相对来说比较齐全，打造休闲街区，集吃喝玩乐于一体，不是片面的经营单一的业态。---王蔓 装修比较重要，很多做服装行业的朋友给我们讲，一流的装修三流的衣服，卖的就是装修。其实货品都差不多。---杨涛;商家对商业氛围的关注点集中在交通便利、业态丰富以及强势品牌。 零售类商家对业态丰富性的关注度比服务类商家关注度强，即零售对业态互补性更敏感； 服务类商家对交通便利性关注度比零售类关注度强，主要在于服务类消费时间较长，对停车、交通便利有一定诉求。;商业氛围体现-商家角度;典型案例品牌、业态调整;成熟期商业价值影响; 一个运营成熟的商业表现在有效人气、客单价和替代率保证，并不是你交租金就让你进，必须要达到我的客单价和替代率，也不是说因为你品牌好就让你做，而是因为我们的确需要这个品牌。---陈总 形象品质好；商家经营收益好；项目在这个业内有一定的品牌一定的