七讲物业税 .pptVIP

第七讲 物业税 对于房地产税制改革，目前有二种模式： 1、房产税模式 2、物业税模式 一、物业税模式 物业税改革动态 1、物业税最早在2003年10月十六届三中全会文件提出 2、2006年国税总局选择北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省进行第一轮模拟试点。 3、2007年10月，国税总局启动了第二轮模拟试点，将安徽、河南、福建和天津等四省市名列其中。 4、根据财政部和国家税务总局的要求，2010年在全国推开，各省、自治区选择一个城市进行试点。 （一）什么是物业税 物业税就是不动产税或房地产税，它是对土地、房屋等不动产的评估值（或其租金收益）征收的一种财产税。 ●纳税人 ●征税对象 ●计税依据 ●是财产税的主要税种 （二）我国为什么要开征物业税 1、规范房地产税收制度 2、增加财政收入 3、调节社会财富差距 （三）我国物业税改革的基本构想 物业税的概念最早见之于2003年10月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。决定明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。 我国物业税改革的基本构想是将现行房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税合并为物业税、取消土地增值税以及其它不合理的收费。 （四）物业税的开征的影响 1、对政府的影响 （1）能使政府均衡而持续地取得收入。 （2）政府可以参与房地产增值部分的分配。 （3）有利于规范房地产税收制度。 （4）有利于调节社会财富差距，催金社会公平。 （5）开征物业税后，地方政府当期财政收入将会锐减，城市建设将面临资金困难，从而在一定程度上阻碍我国城市化进程。 2、对开发商的影响 （1）降低房地产开发成本、增加房地产开发企 业利润。 （2）可以规范房地产税费制度从而有利于房地 产行业的发展。 （3）可能引发房地产市场更加激烈竞争。 3、对消费者的影响 （1）开拓物业税，可以降低购房者的门槛。 （2）开征物业税，有可能提高购房者的养房成本 4、对金融保险和房地产评估业的影响 （1）对金融行业是一个利好，可以降低金融风险。 （2）对房地产评估业也是一个利好。 （五）我国物业税制的设计 1、关于税种的名称 2、税制模式的选择 ●模式一：在实行国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将房地产开发环节一次性缴纳的土地出让金分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中，并将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税、合并为物业税，并取消土地增值税以及其它不合理的收费。 第一种模式 优点：可以降低房地产开发成本；降低居民购房门槛；降低金融风险；改变地方政府土地批租的短期行为，能使政府均衡而持续地取得收入。 缺点：地方政府当期财政收入锐减，影响地方政府提供公共服务和设施的能力；物业税的税基和税率难以设计；改革难度大。 ●模式二：在不涉及国有土地使用权的批租出让制的前提下，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税合并为物业税，取消土地增值税以及其它不合理的收费。 第二种模式 优点：不涉及地方政府和部门的利益，改革难度小；有利于规范房地产税收制度。 缺点：无法解决土地批租制的弊端。 ●模式三：是在国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税合并为物业税，取消土地增值税以及其它不合理的收费，即实行租税并存。 第三种模式 优点：可以克服土地批租制的弊端，改变地方政府在土地批租的短期行为，能使地方政府均衡而持续的取得收入；将土地出让金按年支付，可以降低房地产开发成本，降低居民购房门槛，降低金融风险。 缺点：地方政府当期财政收入将锐减，从而影响地方政府公共服务和设施的提供；影响了地方政府和部门的既得利益，容易受到他们的反对。 3、纳税人的确定 我国物业税的纳税人为在我国境内拥有房屋、建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。 4、征税范围的界定： ●不仅包括城市，也包括农村。 ● 不仅包括经营物业，也包括自住物业。 5、税率的设计 1）原则。物业税率的设计，原则上应使在不动产保有环节征收的物业税额与取消的原有在流转环节和保有环节征收的税费总额保持大致相等。 2）其税率的形式是差别比例税率。 3）对不同类别的物业区别对待。 ●自住物业与经营物业 ●普通物业与豪华物业 ●农村物业与城市