20121116西安别墅市场专题研究报告-初稿.pptx

西安别墅市场专题研究 陕西中原物业顾问有限公司 Shan xi.11.2012 谨呈： PART 1-别墅发展历程及代表项目 别墅定义及分类 西安别墅发展历程 各阶段代表项目 别墅是国外最为常见的住宅建筑形式，在进入中国市场后的本土化过程中，其舒适的大空间大尺度设计立即成为财富人士的居所 别墅定义及分类 目前国内行业对别墅的标准涵义 国内的别墅所覆盖的范围极广，包含 •纯独立别墅（Detached house） •双拼别墅（Semi-detached house） •联排别墅（Townhouse） 统称为“类别墅” •叠加别墅 •洋房产品也有趋向类别墅的产品 介于别墅和高级公寓产品之间 纯独栋别墅的主要特征是独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有大面积的花园和泳池，私密性和舒适性极佳 别墅定义及分类 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式，富含多种风格。 在目前土地资源极其秲缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化，包含双拼、联排、叠加、合院、花园洋房等等 别墅定义及分类 类别墅是别墅产品的延伸，与别墅在本质上是相通的，都强调优美的环境、及居住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性 以下是市场中应用较多的三种类别墅类型： 双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅 别墅定义及分类 联排别墅的私密性和独栋相比已经大大被降低了，花园面积大幅缩水，不过联排别墅依然可以做到有天有地，且每户独门独院 别墅定义及分类 叠拼别墅是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑 别墅定义及分类 西安别墅市场发展历程大致可分为三个阶段，伴随着不同阶段，呈现出从物质追求到精神追求的转变 西安别墅发展历程 目前已经进入一个相对成熟的时期，尤其是2009年开始，西安豪宅市场进入较快发展阶段，出现了一些可媲美一线城市的顶级别墅 各阶段代表项目 西安别墅市场发展至今，产品建筑形态、内部配套、园林景观都有非常大的提升，主题风格多样化，分布区域更广，品牌开发商增多 各阶段代表项目 阶段 物业类型 分布区域 别墅代表 产品特点 早期 别墅类 秦岭沿线 高山流水、紫薇山庄 建筑形态单一、配套不完善、物业管理水平较低 未央湖板块 留园别墅、佳隆庄园、丰源美佳 产品类型单一，配套不完善，低密度 中期 别墅类 曲江 金地尚林苑、曲江溪园、曲江公馆、金地芙蓉世家 不再只是独栋形态、联排、叠加别墅开始出现，形态逐渐丰富、社区内部配套逐渐完善 现阶段 别墅类 曲江 湖城大境、中海铂宫、华侨城108坊、曲江公馆和园 产品建筑形态、社区内部配套、园林景观都有非常大的提升，主题风格多样化、分布区域更广，品牌开发商增多 其中曲江公馆和园、鸿基紫韵等产品建筑形态有所突破，规划以新的合院式为主，凸显院落感； 高新 绿地诺丁山、林隐天下、八号府邸 浐灞 中新浐灞半岛、绿地国际生态城、振业泊墅、萨拉曼卡、纳帕溪谷 秦岭 楼观古镇、紫薇山庄、国岭 1 2 3 4 5 西安的别墅市场从2000年开始发展，总体经历了三个阶段，目前处于城市别墅和资源型别墅并肩发展的时期 从别墅市场的分布来看，除部分零星项目外，西安的别墅市场大致分为未央湖、浐灞、曲江、秦岭等四个板块 目前别墅项目供应较多的为曲江、秦岭两个区域，浐灞次之，未央湖在售别墅项目寥寥无几 目前在售及待售别墅项目产品品质较此前有很大提升，别墅功能用途更加明晰化，更加注重功能空间尺度及居住感受 小结 受调控政策影响，改善型置业需求受挫，对别墅市场产生影响，去年别墅成交量低位运行，但成交价格呈现稳步上升态势，其作为高端产品的保值增值功能显现 PART 2-板块市场研究 西安别墅市场板块划分及项目分布 西安别墅市场板块价值特征分析 西安别墅市场价格表现分析 西安别墅市场客户分析 西安别墅市场小结 主要以秦岭北麓、曲江、浐灞、未央湖四大板块为主 西安别墅市场 板块划分 主要板块分析 西安别墅市场目前主要分为四大板块，未央湖板块、浐灞板块、曲江板块、秦岭北麓板块；另外在高新及城东等区域有零星分布，四大板块形成南北纵向发展的模式； 未央湖板块： 2002年前后兴起的别墅板块，主要集中在未央湖区域，由于交通便利性不够，人文气氛不浓，缺乏发展前景等，未央湖板块后继乏力； 曲江板块： 西安别墅价格最高的区域，交通便利，发展前景良好，坐享人文、历史、自然等资源，产品类型以联排为主，独栋和双拼为辅； 秦岭北麓板块：