供给侧改革下湖北房地产土地供应探析.doc

供给侧改革下的湖北房地产土地供应的探讨 　　摘 要：文章概述了湖北省房地产市场库存现状和存在的问题，分析了土地问题产生的原因，提出了土地供应市场有效性改革的建议 关键词：湖北省 房地产市场 库存现状 原因分析 建议 中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2016）08-186-03 根据全国经济的严峻形势，国家推出供给侧结构性改革措施，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，其中去库存主要指房地产行业，可见房地产行业所面临形势的重要性和严峻性。湖北省也不例外，自去年以来，除武汉市等少数城市外，绝大多数城市房地产开发投资增速放缓， 商品房销售面积、新开工面积和竣工面积都呈不同程度的下降，待售面积保持较高增长。随后，国家层面不断传出利好政策，多部委联手出台新政，政策与金融的双重利好激发了房地产市场需求。今年年初，湖北省政府印发《湖北省房地产去库存专项行动方案》，推出一揽子房地产去库存新政，市场情况有所改善 化解高库存，如果着眼于短期效果，主要是从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，该类需求的刺激有助于短期内增加需求、消化库存，除限购外其中的大部分有效政策由中央层面制定，地方政府决策权较小。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则要从总量和结构上考量，其中地方政府主动性最强和最有效的政策便是房地产行业的总开关―土地供应 一、房地产市场去库存现状和存在的问题 1.前期土地供应量巨大，导致湖北各城市库存较大。根据房地产市场的销售热度情况，可分为四类城市：第一类是武汉市，作为全国二线城市中的重点城市，武汉市近年来供需两旺，自2010年来，量价齐升，住宅销售面积从2010年的904.92万平米上升到2015年度的2134.25万平米，年均增长率达到20%，一手住宅成交套数和成交面积已连续两年在全国位居第一。第二类是宜昌市和襄阳市，该两城市销售量保持较快增长，价格较稳定，但库存量和潜在供给较大，存在一定的去库存压力。如襄阳2015年住宅成交230.17万平方米，同比增长超过30%，但潜在供给较大，价格增长保持平稳；宜昌跟襄阳情况类似。第三类是其他地级市，销售量增长较慢或略有下降，同时供给量巨大。第四类是剩余县市，销售量有一定的萎缩，价格有所下降，供应量巨大 通过四类城市的分析，前期湖北省各城市的土地供应均较大，只是由于需求增长幅度的不同，导致市场出现上述四类不同情况 2.商业地产严重过剩。商业地产主要包括综合商业、写字楼和酒店等。以武汉为例，据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，已成为香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4～6年。与此同时，未来5～6年，还将新增约1000万平方米商业体量，大部分商业地产处于亏损状态。湖北其他城市商业地产过剩问题更加严重，招商难已经成为普遍现象 3.土地市场交易市场化不高，实际定向招拍挂情况严重。在一级土地市场交易中，仅武汉、宜昌等少数城市存在激烈竞争的情况，但即使在武汉市，也有超过一半的土地宗数以底价成交，城市形象工程项目、大量城中村和旧城改造项目等土地实质上均为定向招拍挂。这说明土地市场成交的透明度不高，招商力度不强，供应土地指标的合理性与市场出现一定脱节 二、土地供应问题产生的原因分析 上述问题除少数一线和发达的二线城市外，在全国大部分城市普遍存在，其中有深层的制度层面因素，也有地方政府决策和服务等方面原因 1.财税政策方面，事权和财权严重不匹配。根据2015年湖北省财政收入统计，地方财政收入占全国财政收入的比重，已由从分税制改革前的70%左右骤降到50%以下，如果剔除上缴的省级财政收入，各市州的比例更低。加之，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权，使得本已拮据的地方财政雪上加霜。在这种情况下，地方政府肯定不会“坐以待毙”，就会以各种不同的方式实施“非正式”的收入自主权，而依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出就成了不二选择。土地出让除获得土地出让金外，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税（2016年5月1日后已改为增值税）等为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配 2.地方政府造城的冲动，导致大量土地出让。近年来，城市间竞争激烈，为追求GDP增长的政绩，提升城市形象，加快区域经济的基础设施配套，增加招商吸引力，纷纷提出城市的规划目标，超前规划城市的框架结构。如湖北省某县级市规划的城区人口目标是40万，而该市目前城区人口仅10万左右，市域人口也仅有40万，而土地供应、相关配