对重庆市农林纳入不动产统一登记体系探析.doc

对重庆市农林纳入不动产统一登记体系的探讨 　　农业承包经营权和林权纳入不动产统一登记是对广大农户权益的保护，是《物权法》得以落地的体现。然而具体到不动产登记机构的办件层面，要保证登记的正确性需要有规范的登记业务、准确的权籍调查和成熟的信息平台作支撑。尽管国土资源部相继出台了以上三个方向的规范，但完善可操作性的细则还需要一段时间。因此，各地只能结合实际摸索前行。重庆基于国土房屋统一管理多年的有利条件，土地、房屋统一登记已走在了全国的前列，目前已近半区、县成功上线“不动产登记系统”且运行较为平稳，6月底已完成全市上线。接下来，按计划拟于年底前完成农林的交接，如何顺利将农林纳入不动产统一登记是我们面临的新挑战 为此，市局主管处室认真研究、积极部署，启动了丰都县农村区域不动产统一登记综合试点工作，组织市勘院、局信息中心及市登记中心的技术骨干，拟通过先试点再推开的工作方式稳妥推进农林纳入不动产统一登记体系。同时，也为国土资源部制定操作细则提供经验和依据 一、现状分析 通过丰都试点和调研发现，当前县级农林主管部门主要负责农村土地承包经营权和林权的登记管理、纠纷调处及流转备案等日常工作。其登记业务、调查成果及管理方式主要有以下特点： 1.登记实质属行政行为 当前农林主管部门负责的相关登记工作是基于行政管理的需要，属于行政行为。登记的客体对象主要包括依承包经营合同为依据的承包经营权登记和依双方协议为依据的经营权流转备案登记。前者属于物权，而后者却属于债权。登记类型分初始登记、变更登记、注销登记和经营权流转备案登记等。登记的业务量与土地、房屋登记相比小很多。以丰都为例，全年县农业主管部门办理登记件数量大致为100-120件，其中，经营权流转备案登记占一半以上；县林业主管部门办理登记件数量大致为200-300件 2.调查成果差异较大 本次丰都试点采取了普查的方式。即以1：5000正射影像图（地理国情调查用图）为基础图件，通过农户实地指界，将农户实际拥有的承包地块逐一调绘上图，然后与登记簿记载的地块及面积进行对照分析。从已完成三个社的数据对比发现，农林部门用于登记的调查成果与实际差异较大：3个社的农户实有地块数均大于权证记载地块数，平均差异约30%；实有地块面积也普遍大于权证记载地块面积，平均差异超50%。究其原因，农林部门未按农业行业标准《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，而是以国土“二调”数据为控制，对原有面积进行平差完成了本轮农村土地承包经营权的确权颁证工作（见表1） 3.成果数据采取台账式管理 丰都调研发现，县级农林主管部门在完成了确权颁证后建立了相应的登记簿、册及电子数据，然后以此为基础，采取台账式数据管理方式开展日常登记管理工作。这种模式仅能维护权证数据与台账数据一致，由于没有开展测绘标准的空间调查，无法建立矢量图形数据库，仅靠文字描述区分权属界线，故登记地块无法真正落地 二、问题剖析 农林纳入不动产统一登记后，其法律效力由原行政行为产生转变为不动产登记行为产生。不动产登记行为首先要有《物权法》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）等上位法的支撑，然后有准确的权籍调查结果为依据，再有规范的信息平台保障实现 1.登记业务对接 依据《条例》规定，在登记业务的对接中主要存在以下问题：一是权利名称相同内涵不同。“农村土地承包经营权”在《条例》中仅指承包权，而在农、林部门的登记管理中，却包含了可用于流转的经营权，由于目前承包权与经营权的分离尚无法律支撑，故形成了同名不同质的现象。二是存在权利重叠的现象。由于承包经营权证和林权证由农、林主管部门分别颁发，部门之间缺乏有效衔接，如退耕还林后农户取得了林权证，但原有耕地的承包经营权证并未注销。三是登记内容存在差异。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）要求，不动产登记簿中要求填写的内容与农、林原登记簿的内容不完全一致。如用途的细化、农地的等级、价格等，因此在纳入农林不动产统一登记时还需补充完善缺少的相关信息。四是登记类型需作调整。《条例》规定的各登记类型及包含的内容与原农、林的规定有较大差异，例如，以转让、互换等方式改变权利人的，在原农林登记中列入变更登记，而在不动产登记中属于转移登记。因此，原农林登记类型与不动产登记类型还需进行梳理、调整，进一步细化登记业务 2.数据衔接和不动产单元编码是权籍调查的难点所在 由于《条例》明确规定原有权证、登记簿合法有效，意味着原有成果数据也全部合法有效。然而之前农林部门并没有严格按照《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，形成的成果中缺乏空间矢量图形数据，已发权证的地块仍然存在权属四至不清、面积不准、数量不合等问题，无法落地。因此，农林纳