评估项目现场查勘工作流程培训课件.pptx

评估部·技术组 评估项目现场查勘工作流程培训 PROJECT SCENE SURVEY WORK PROCEDURE TRAINING IN THE FIELD 工作流程 一、前期沟通 二、出发前的准备 三、签订评估委托书及相关协议 四、现场查勘及实地调查 五、分析资料及撰写估价报告 六、估价报告三级审核 七、估价报告资料归档 八、持续跟踪报告投送及收费情况 一、前期沟通 在接到项目业务后的30分钟内了解业务来源、估价目的，根据以上信息判断需要获取权属人/相关银行/机构对接人/估价委托方/领勘人等各方的联系方式，尽量在前往现场查勘前获取估价对象的产权证（如：《国有土地使用证》、《宗地图》、《房地产权证》、《房产平面图》、《不动产权证》），从而确定估价对象的位置、范围、权益状况，区域状况等信息。 二、出发前的准备 （一）需携带的工具及资料：工作证、名片、相机（应检查电池及内存卡）、现场查勘表、评估委托书、笔、手机等，若估价对象为在建工程或酒店时，须准备所需资料明细表，必要时携带一份收费标准。 （二）出发至实地进行现场查勘前，须明确估价对象的类型，并搜集其周边同类型可比实例、当地的房地产及土地租售价格水平、区域因素、基准地价、估价技术报告所需采用的数据参数等资料进行搜集，并留存相关搜集资料. （三）外地项目现场查勘时，在不熟悉当地的地理情况，可采用观察卫星图提前对估价对象所位于的城市地理概况、估价对象及可比实例的地理位置、周边配套设施（学校、商场、医院、 车站等）进行搜集及进行对比； 二、出发前的准备 （四）不同的估价项目需要客户准备资料： 1.商品房、商铺、写字楼、工业厂房等：《房地产权证》、《国有土地使用证》、《不动产权证》，若是权属人为法人或其他组织的，还需提供公司《营业执照》（复印件）； 2.土地：《国有土地使用证》、《宗地图》（若部分抵押则需提供土地分割图）、《建设用地规划许可证》（或相关规划条件）、《房地产权证》，若是公司产权的，还需提供公司《营业执照》复印件； 3.在建工程：估价委托方的《营业执照》（复印件）、《国有土地使用证》（复印件）、《建设工程规划许可证》（复印件）、《建设用地规划许可证》（复印件）、《建设工程施工许可证》（复印件）、小区总平面图（包括小区规划指标）、造价情况（土建、安装、配套及有关费用）、工程进度及工期、开发商有无拖欠工程款书面证明，若房地产项目已预售，则还需提供《商品房预售许可证》、《销售清单表》。 以上资料均需权属人在每一页复印件上签字盖章确认与原件一致。 三、签订评估委托书及相关协议 （一）现场查勘时，应该提前与客户沟通如何签订估价委托书。估价对象权属人为自然人的，需要亲笔签署估价委托书及法定优先受偿权调查表；估价对象权属人为法人的，需要加盖公章。 （二）有特殊情况（如租赁价格评估中缺少建筑面积，小宗土地评估缺少规划条件），缺少评估参数或需要设定特殊估价条件的，应提前与客户说明情况，与其协商确定评估委托书或相关协议上需要注明的估价设定条件。 四、现场查勘及实地调查 （一）现场沟通 1.现场查勘时，要多向客户了解估价对象的情况，比如配套设施、物业、装修、周围学校等影响房价的因素。 2.当客户对所要了解的表现比较谨慎时，可多向客户表明诚意，告知对方我们所要了解信息最终目的是为了给客户提供快捷、优质服务来获得客户的理解和支持，当遇到确实不愿配合的客户时，也可以通过其他途径（如估价对象周边具有可比性的同类型实例信息来了解），当客户披露的信息与前期调查资料不一致时，要对不一致点进行对比调查，从而确定调查资料的真实性及可信性。 3.沟通过程中，说话要有礼有节，不要让自己没有回旋的余地，针对不同的客户采用不同的方式，不能在现场随意发表对估价对象价值的评论。 4.对客户要了解的或咨询的事项，能回答的尽量详细，不能回答的，可以提供一个询问途径给客户，或回到公司落实后再主动联系告诉客户，完善服务，提高公司形象。 5.沟通过程中，可对客户说明收费标准，具体费用可在出具答复函或确定评估价格后与双方初步确定（评估费用报价前先向项目营销人员沟通）。 四、现场查勘及实地调查 （二）现场查勘 1.对估价对象进行现场查勘时，需提前征得客户的同意，尽量让客户陪同查勘，如客户有疑问，应作出必要的合理解释；对客户要使用礼貌用语，有礼有节。 2.现场查勘要做到全面，重点突出。如商业房产要突出临街状况、商业繁华程度、门面宽度及进深等；工业房产房屋的层高、跨度、装修及使用维护状况等；小区房产的维护状况、小区卫生状况、绿化情况；在建工程要了解工程的完成程度和续建项目等。 3.现场查勘时，需要核对查勘现场与估价委托方提供的产权证是否相一致，核实查勘现场的地址、门牌号、幢号、房号、户型、宗地图等；若估价委托方未能现场提供产权证核对，则应在