二期别墅价格制定原则.pptx

二期别墅价格制定原则 均价的确定： 类独栋均价：根据目前的成本要求，暂定均价为14000元/㎡ 独栋均价：目前6套定制独栋，执行的价格为20000元/㎡ 价格 = 基准值 水平差 + 水平方向不同房源的价差 建立花园地下室赠送标准，测算整体附加值 赠送差 特殊调差 + 设定值，方便计算，不会影响价格体系。 特殊户型，特殊功能，进行价差调整；由于二期别墅整体未施工，暂不考虑此项价差 + 别墅价格制定公式： 竖直差 + 竖直方向不同房源的价差；由于本次项目是别墅，竖直方向不存在价差，故不考虑此因素 打分标准 　 评定标准 评分因子 权重 打分标准 视野 20% 视野开阔10分，视野较开阔6分，视野较窄4分 噪音 40% 小区内部噪音较小8-10分；靠近商业6-7分；靠近外部公路及小区主车道4-5分；靠近小区主入口0-3分； 舒适度 30% 2联10分；3联8分，4-5联5分；7联排3分，8-9联0分 面积差 10% 面积越小，总价约低，价格接受能力越高；180-280㎡1-10分；270㎡以上0分 打分标准：根据小区房源实际情况：以下四个维度对项目价格影响较大，建议通过对所有房源进行打分，求得综合得分 水平差差制定说明： max min 极差 分值差 分差 8 2.7 1000 188.68 5.3 说明：从打分的四个维度综合去考虑所有房源价值的问题，项目最好的房源12-101或102房源；最差的房源为9号楼靠近小区入口，整体受噪音影响较大，且面积较大，总价价高的9-105号楼；设置此两种房源价差为1000元/㎡；从而求得其他房源与最差房源相比水平方向四个维度高出的价值。 9-105 12-101 12-102 赠送附加值： 赠送附加值 赠送类型 价值 花园 1000元/㎡ 地下室 2500元/㎡ 加板面积 3000元/㎡ 每套房源：花园、地下室、加板的面积不同；赠送越大，附加值越高；通过附加值的计算，得出每套房源的整体附加值差异。 一户一价的确定 设置基准值，根据水平差和赠送差（特殊调差由于项目未施工，暂不考虑该因素）求得一户一价表 整体实现货值： 物业形态 套数 面积 均价 总货值 类独栋 74 16904㎡ 14000元/㎡ 236650540 独栋别墅 6 2672.5㎡ 20000元/㎡合计 80 19576.5㎡ 14818元/㎡ 290100540 二期别墅预计实现整体货值约290100540元，实现整体均价14818元/㎡