资产评估案例分析课件.ppt

* 问题2：要有风险意识，建立有效的风险防范机制 一、当前我国资产评估面临的主要风险 （一）信用风险：主要包括注册评估师信用风险和客户风险两种。 （二）操作风险： 1、评估前操作风险：主要包括应该制订而未制订评估计划而产生的风险。 * 2、现场工作操作风险：未按有关规定、行业标准和内部评估程序的要求开展工作而产生的风险。如在产权归属文件的验证过程中，未验证原件而直接使用复印件就可能产生虚假证明文件而带来的执业风险。另外，评估人员应到现场而未到现场了解被评估资产的具体状况而做出错误的判断和估计也会带来执业风险。 * 3、操作手段落后带来的操作风险。难以适应评估数据量大，参数经常变化的特点。 4、评估团队作业带来的风险：评估质量是由整个项目的每个人共同影响的，包括项目负责人的组织和管理，每个评估人员的工作。 5、评估操作披露不恰当、不充分带来的风险。 6、评估成本和手段的限制：成本有时间成本和收费成本两方面；手段方面如对进口的海关环节中提供的虚假证明文件，会影响到评估的结果，评估人员在现有的手段下无法实施一些程序。 * （三）外部环境的影响： 1、企业造假成为一种普遍现象，使评估人员产生了麻痹心理。另外，也受到评估手段的影响，海关出具的证明文件是假的，银行出具的证明是虚假的，评估是不可能作出真实的结论。 2、受政府部门的影响：特别是国有企业评估项目。 3、行业法律部门职业人员的素质。 * 二、建立资产评估有效的风险防范机制 （一）构建有利于资产评估行业发展的社会经济和社会信用环境。 法制环境 社会信用环境 市场环境 （二）健全和完善资产评估行业监管，提高资产评估行业监管水平，加大监管力度。 （三）提高评估师综合素质 （四）强化风险意识，实现资产评估机构内部管理与风险控制的科学化、规范化。 * 三、不动产评估风险案例 一、案件情况 诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动 产 原告：一小型金融贷款机构 被告：某评估师 * 案由： 1995年，邓肯女士(借款人)向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于 1995年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为185万澳元(每平方米5万澳元)。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告最终行使权利，于1997年6月以85万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评估师赔偿相关损失。 * 1、评估师在评估报告中已根据惯例对自己的责任进行了限制，但由于编制评估报告过程中的不够严谨，这种限制未被法庭认可。 二、该诉讼在审理过程中的几个重要争论点 * 该项评估业务系由借款人邓肯女士委托评估师进行评估，评估报告的收件人应当是邓肯女士(即申请贷款人)。评估师在评估报告中依据评估行业的惯例，声明“本评估报告仅供收件人使用，不得用于其他目的。”评估师本来可以根据这一声明申辩原告并不是评估报告的收件人，评估报告对原告无效，即评估师不对原告承担责任。 虽然这种声明的有效性仍需获得法庭的认可，但毕竟构成对评估师的一项重要保护。如果申辩成功可使评估师免于进一步的诉讼，这也就是评估界形成这种惯例的根本原因。但实际上在该案中，评估师的工作很不严密，评估报告中根本没有明确收件人。法庭认为这就意味着被告允许原告使用该评估报告，因为“该报告可以被认为是向原告提供的。” * * 2、评估师采用市场比较法进行评估，但法庭认定所选取的参照交易资料不能合理支持评估结论，评估结果不合理。 * 评估师认为该不动产的最佳用途为“待开发”，在评估过程中采用了市场比较法，以三个“类似”交易作为参照物进行比较分析，并列明了三个参照交易的资料。但这三个参照交易的选取并不恰当，不能合理地支持评估师的结论。 * 第一个参照交易中的不动产成交价格为每平方米479澳元，明显低于评估值；第二个参照交易中的不动产不符合评估师的假设，并不是“空置”的，而是已经开发过的不动产，因而不能被视为待开发不动产；第三个参照交易中的不动产面积与被评估资产相差甚远，只有被评估资产的1／8，不具备参照意义。此外，在审查过程中，法庭还注意到评估师在评估过程中还收集到第四个交易资料，该交易中的成交价格仅为每平方米156澳元，明显不同于其他参照交易，但评估师对该交易未予考虑。而法庭在审查过程中，还接受了原告聘请的评估师提供的一个交易案例，该交易发生在贷款行为发生之后，用以证明被告的评估结果是错误的。 * 法庭认为评估师没有足够的