关于李生申请110万元个人商业用房贷款的贷前调查报告.doc

关于李生申请110万元 个人商业用房贷款的贷前调查报告 借款申请人李生，向我行申请个人商业用房按揭贷款110万元，期限10年，用于购买滨州鑫达房地产开发有限公司开发的商业用房。为调查该笔贷款的合规性、真实性及可行性，通过对材料审查、借款人所在企业和收入情况核查以及对借款人询问、所购商业用房实地调查等方式进行了贷前调查，认为该笔贷款符合我行有关个人商业用房按揭贷款条件。现将调查情况报告如下： 一、开发商基本情况 滨州鑫达房地产开发有限公司成立于2003年9月28日，法定代表人：孙颖，注册资本人民币1000万元，企业类型为有限责任公司，经营范围：房地产开发、物业管理。该公司办公地址位于滨州市黄河三路563号，其开发的“中海豪园”项目位于滨州市新市区黄河七路以南、渤海十六路以东，土地性质为出让，五证及各项手续齐全，占地面积41292 M2，建筑面积28007 M2 ，工程总投资3149万元，该公司于2004年10月22日与滨州分行签订了按揭合作协议，截止目前合作良好。 “中海豪园”是滨州鑫达房地产开发有限公司开发的项目，符合滨州市城市建设总体规划，并经滨州建设局、规划局规划， “五证”齐全，原件已经核实并在滨州分行留存复印件。该项目设计合理规范，销售前景较好，经济效益可观。 二、借款人基本情况 借款人申请人李生，男，40岁，1965年4月20日出生，系滨州市惠生集团有限公司董事长，滨州市人大代表、市民营企业协会副会长、市、区工商联副会长，已婚，月收入6.6万元，现住滨州市新华街1号;其配偶王婷，37岁，系滨州市惠生集团有限公司总经理，月收入3万元，借款人家庭月收入9.6万元。借款人夫妻双方均身体健康，在本单位和社会上无不良记录。 惠生集团有限公司于1984年成立，其前身为惠生实业有限责任公司，于2004年4月变更为现名称，注册资本2088万元，其中借款人出资1154.8万元，占注册资本总额的55.31%，其配偶王婷出资884.6万元，占注册资本总额的42.36%。公司经营范围为办公用品、文体用品、洗涤化妆用品、办公自动化设备及配件、通讯器材及配件等。该公司在20多年的经营活动中，其“同等价格比质量，同等质量比价格”的经营理念已被广大消费者所熟知。惠生集团有限公司属我市各大商业银行争揽的高端客户。 截止2003年12月末，公司总资产1800万元，其中流动资产1178万元，总负债145万元（均为流动负债），负债率为8％，全年实现销售收入1883万元，净利润124万元,按借款申请人出资比例55.31%计算，应得利润68.6万元，提取10％公司法定公积金及及5％法定公益金后尚剩余58.3万元；其配偶王婷按出资比例42.36%计算，应得利润52.5万元，提取10％公司法定公积金及及5％法定公益金后尚剩余44.6万元，夫妻二人实际应得利润合计102.9万元。 截止2004年12月末，公司总资产3212万元，其中流动资产1866万元，总负债324万元（均为流动负债），负债率为10.09％，全年实现销售收入1588万元，净利润160万元,按借款申请人出资比例55.31%计算，应得利润88.5万元，提取10％公司法定公积金及及5％法定公益金后尚剩余75.2万元；其配偶王婷按出资比例42.36%计算，应得利润67.8万元，提取10％公司法定公积金及及5％法定公益金后尚剩余57.6万元，夫妻二人实际应得利润合计125.4万元。 截止05年6月末，公司总资产3390万元，其中流动资产1931万元，总负债393万元（均为流动负债），负债率为11.59％，上半年实现销售收入2247万元，净利润109万元,按借款申请人出资比例55.31%计算，应得利润60万元，其配偶王婷按出资比例42.36%计算，应得利润46万元，夫妻上半年合计所得为106万元。根据该公司所提供的报表来看，财务状况良好，经营稳健，盈利能力较强。由于该公司报表未经审计，财务数据对我行参考意义不大，对借款人还款能力的考察主要从其银行流水及个人财产状况方面进行。 从借款人提供的收入证明及财务报表来看，借款人家庭月收入9.6万元，首月还款15898元，占比为17%，还款压力较小。根据借款人及其公司的银行流水来看，公司及个人日常流水量较大，账户资金充裕，往来正常，综合来看，借款人具有较强的还款能力。 借款人家庭财产包括：本次购房首付款111.4万元；2002年9月购置营业综合用楼一处，建筑面积5525.68平方米，价值850余万元；帕萨特轿车一辆，当时购置价格24万元；借款人及其配偶在公司投资2039.4万元及相应的利润分成。 经查询银行个人信贷征信系统，借款申请人于2002年11月在滨州市农行办理5年期个人商用房贷款87万元，截止目前还款状态为正常；其配偶王婷2003年6月在滨州市工行办理个人经营