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第二讲物业管理企业 第一节物业管理企业的性质和类型 一、物业管理企业的概念 物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。 二、物业管理企业的类型 （一）按业务性质划分 1、委托服务型物业管理企业 2、租赁经营型物业管理企业 3、委托代理型物业管理企业 （二）按隶属关系划分 1、由发展商成立的物业管理企业 2、单独成立的物业管理企业 3、由房地产管理部门附属房管所改制的物业管理企业 4、由机关、企事业单位管房部门改制的物业管理企业 三、物业管理企业的建立程序和条件 （一）物业管理企业的资质条件 物业管理企业的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类企业具备或拥有的资金数量、专业人员，受委托管理物业的规模等方面的状况，是企业实力、规模的标志。 1、资质一级企业 注册资本500万元以上 具有中级以上的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书。 管理两种类型以上的物业。 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。 20%以上的管理项目获建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的项目获得“省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号。 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度 建立了维修基金管理与使用制度 2、资质二级企业 注册资本300万元以上 具有中级以上的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书。 管理两种类型以上的物业。 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比制和不低于100%。 10%以上的管理项目获建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的项目获得“省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号。 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度 建立了维修基金管理与使用制度 3、资质三级企业 注册资本50万元以上 具有中级以上的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书。 有委托的物业管理项目。 具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度 建立了维修基金管理与使用制度 4、临时资质企业 新建立的物业管理企业应按有关规定到县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理工作。 （二）物业管理企业的设立所需申报资料 （三）物业管理企业建立程序 1、根据成立条件，准备材料和文件 2、向所在地工商行政管理局申请企业名称 登记、法人注册登记及开业登记 3、向所在地市级以上物业管理主管部门备案和提出资质申请 4、到税务部门进行税务登记，以及到公安机关（或授权单位）进行公章登记和刻制 第二节物业管理企业的机构设置 一、物业管理企业的机构设置 （一）机构设置的基本要求 1、具备服务性功能 2、充分发挥公司职员的潜能 3、关系协调 4、高效、灵活 （二）机构设置的原则 1、目标原则 2、分工协作原则 3、权责对应原则 4、统一领导、分级管理原则 5、统一指挥原则 6、有效管理幅度原则 （三）物业管理企业的机构设置 1、经理室 2、办公室 3、财务部 4、工程部 5、客户服务部 6、经营服务部 二、物业管理企业组织机构的类型 （一）直线式 优点：责权高度统一、行动效率高。 缺点：对经理的要求高，每位经理需要在广泛的业务范围内进行计划、实施、管理等工作，负担极重。当公司的业务量扩大以后经理一个人就无法顾及全面。 （二）直线职能式 优点：保持了直线式的集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，对于减轻主管领导的负担，弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量和效率。 缺点：下级缺乏必要的自主权；各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾；信息反馈速度较慢，对环境的敏感度较差。 （三）事业部制 优点：以多样化的服务来满足业主和使用人的多样化要求，因而在一定程度上分散了风险；有利于公司最高管理者摆脱日常管理工作，专心搞公司的战略决策、长期规划和非程序化决策；有利于调动各事业部的积极性和创造性；有利于公司新业务的开发，提高物业管理的专业化管理水平和服务水平。 缺点：由于各事业部是相对独立的，造成职能机构重叠，所需的管理人员较多，增加了管理的费用；各事业部都有自己独立的经济利益，容易造成各自为政的现象，各事业部的利益难以协调，从而影响公司的整体利