土地开发市场具体相关知识储备.doc

土地开发市场具体相关知识储备 目录 一、土地一级开发 2 1.1 土地一级开发概念 2 1.2 土地一级开发的流程 2 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 3 1.3.1土地征收及拆迁补偿 4 1.3.2土地一级开发协议 4 二、土地二级开发 4 2.1 土地二级开发的概念 5 2.2土地二级开发流程 5 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 6 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 6 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 8 三、土地三级开发 9 附件一 征地拆迁补偿协议 10 附件二 土地一级开发资金监管协议 17 附件三 土地一级开发协议书 22 附件四 土地出让合同 27 一、土地一级开发 1.1 土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本；（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；（4）纳入市土地储备库。 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作。内容分为两部分：一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中，征收农民土地涉及的土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建设等；二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑