重庆阳晨美景营销策划提案-75PPT-2008年课件.ppt

● 推荐案名 ● 案名释义 ● 推广主题语 ● 备选案名 项目商业部分定位 ● 消费群定位 ◆ 核心消费群 南坪片区的所有适龄儿童 ◆ 主力消费群 重庆市内所有适龄儿童 ◆ 次极消费群 ◆ 零散消费群 以师大、喷水池、大十字、省医为节点的部分适龄儿童 家长对幼儿教育比较注重的其他区域适龄儿童 项目商业部分定位 ● 商业部分业态设置 有先进教学理念的大型幼儿学校（主体） 大型趣味型室内儿童游乐场 全省连锁性超市 全国连锁性快餐 儿童各种百货用品（如：童装、童鞋、玩具、用品等） 重庆市知名会所 其它服务性行业 一、重庆市商业市场现状分析 二、南坪板块商业现状 三、项目商业部分定位 四、项目商业部分销售策略 五、项目商业部分销售及招商进度安排 南坪片区原居住户 不能承受市区高房价的购房者 地州市购房者 二次购房倾向的消费群 项目客户群定位 城 市 中 产 阶 级 以30—45岁为主 重视产品性价比 有南坪居住情结 有房产投资意向 新婚初次购房 客户群描述： 公务员 普通、高级白领 私营企业主 企业中、高层管理人员 南坪本区域住户、投资客 客户群细分： 项目价格定位 1、南坪板块房价整体逐步走高的大形势，未来该地区经济发展看好的大前景； 2、本项目的规划、配套、物业、景观等附加值； 3、周边楼盘的价格定位； 4、入市时，同区位项目价格，不同区位相近品质楼盘价格比较； 5、销售周期与利润的期望值的完美结合。 ● 定价考虑因素 ● 项目现实因素 1、重庆市乃至全国房地产市场受政策调控目前尚还处于调控阶段； 2、南坪板块房价虽整体走高，但销售速度因此滞缓。如龙砚南坪以4800元均价销售，但目前销售量还未过半； 3、项目正处于一期开发阶段，周边环境还有待整治，项目品质提升还需一段时间； 4、项目销售周期只有12个月，时间颇为吃紧，贸然提价只会影响销售总体进度。 项目价格定位 综合以上因素考虑，我们认为：本项目住宅价格一开始不宜定得过高，应该遵循低开高走，阶段性调价、小步隐形调价的整体价格策略进行合理销售。 开盘价： 3980元/平方米 均 价： 4200元/平方米 最高价： 4600元/平方米 （ 注：据户型优劣、朝向、层差等因素，最终实现一户一价。） 内部认购期价格策略 不定价，定范围 入市价格策略 限量销售，价格试探 持续销售期价格策略 每季度调价一次；升幅为200元/平米/次 项目价格定位 ● 调价策略 一、宏观房地产市场分析 二、项目基本概况 三、项目定位 四、推广策略—— 五、销售策略 项目LOGO及物料设计 项目推广阶段划分 项目推广费用分配 项目LOGO及物料设计 ● 项目LOGO设计 项目LOGO及物料设计 ● 水杯、烟缸 项目LOGO及物料设计 ● 指示系统 ● 路旗 项目推广阶段划分 项目蓄水期，通过项目工程现场包装、区域户外、报纸杂志来进行形象推广； 项目强势传播期，更多通过报纸广告和公关活动等形式进行传播。 项目收尾期，主要通过销售现场和少量报纸广告进行推广。 通过广告的整合传播，SP公关活动迅速建立起开发商和项目在区域公众中的认知力，从而赢得目标客层对项目的青睐是本项目行销推广的突破口。 ● 推广策略 阶段传播主题：在我家阳台上看重庆的早晨 诉求形式：以系列软文、形象广告、新闻炒作和区域户外等大众媒介形式，争取广泛的爆光 率，使之成为一个时期市民普遍关注的话题。媒介组合：报纸、杂志、户外、工程现场包装；1个大型公关事件行销活动。 第一阶段：建立项目形象入市认知度 （2008年5月——2008年10月） 项目推广阶段划分 阶段传播主题：进一步都市繁华,退一步人文自然 诉求形式：以系列软文、形象广告、现场销售物料和区域户外等大众媒介形式，公关行销活动，为项目的首次开盘蓄积能量。媒介组合：报纸、杂志、户外、销售中心物料、促销活动 第二阶段：高调开盘，制造热点 （2008年10月——2009年4月） 项目推广阶段划分 第三阶段：二次推广，持续销售 阶段传播主题：离阳光最近的开阔生活 诉求形式：以系列软文、形象广告、现场销售物料和区域户外等大众媒介形式，再次对项目进行形象推广宣传，强化巩固项目在市民心中的形象。 媒介组合：报纸、户外、销售中心物料、促销活动 （2009年4月——2009年7月） 项目推广阶段划分 第四阶段：平稳消化，完美收尾 （2009年7月——2009年10月） 阶段传播主题：南坪盛景 人文宝地 诉求形式：根据销售情况对滞销或保留单位有针对性放大卖点，采取促销手段和优惠活动针对性消化滞销或保留单位，并为二期销售作蓄水工作 媒介组合：报纸、销售