银河商业街项目可行性报告.ppt

银河商业街 项目可行性报告 CONTENTS 01 区域分析 02 项目定位 03 招商构思 04 投资分析 目录 最接近天津富人区的 lifestyle shopping center 银河商业街，位于河西区乐园道与广东路交汇处的文化中心板块，毗邻市政府办公大楼，与大剧院、青少年活动中心、美术馆、图书馆、博物馆以及银河国际购物中心，交相辉映，建成后将弥补该区域体验式商业模式的空白，提升城市时尚品味。 区域分析 地铁交通枢纽 本案周边拥有完善的立体交通枢纽系统，公共交通快捷便利，交通网络四通八达，地铁5号线、6号线交汇于此，预计将于2016年陆续通车。 为商业运营提供足够的人流量保证 区域分析 商圈概述 在本项目周边5公里范围内，分布着众多高端商业区和住宅区。 除小白楼区域外，河西区的商业构成主要以百货商店、零售店和商业街构成。 高档写字楼主要分布在友谊路、中环线、大沽南路区域。 项目毗邻的友谊路商圈，拥有星级酒店客房数2964间以及超过200万平米的高级写字楼其入住公司多为金融服务类企业。 辐射范围内还包括超过500万平米的高档住宅区，超过60万人的高端消费人群，为良好的商业运营奠定坚实的基础。 区域分析 区域消费人群分析 消费者职业结构图 消费者年龄结构图 项目所处商圈，私营企业主、金融高管、公务员、高级白领此类消费群体占据了总体消费者的半数以上，此类群体收入高，消费能力很强。 消费人群的年龄结构以18-45岁最为集中，此类群体消费意识超前，追求个性化、追求潮流，注重体验。 区域分析 区域商业现状分析 友谊路商圈，商业分布状况两极分化较为严重，既有新业广场、金河购物中心、银河国际购物中心这种综合性购物中心。 也有众多以快餐、便利店，为主要业态的低端社区型商业。 此类商业都简单的崇尚购物，忽略体验和休闲功能。 区域分析 商业类型 分布区域 租金水平（元/天/平米） 写字楼底商 友谊路、下瓦房、围堤道沿线等 一层6-10，二层2.5-4.5 社区底商 围堤道、利民路、大沽南路等沿线 一层3.5-6 购物中心 新业广场、金河广场等 按营业额扣点8-30% 商圈租金状况 在租案例 租金水平 （元/天/平米） 晶采大厦 一层8 二层4 花园五座 一层5 二层3 中豪世纪大厦 一拖二 7 利民路底商 一层 3.8 商圈商业氛围较为成熟，商业物业出租率极高，市场供应量极低。 写字楼底商首层租赁客户多为银行，高端餐饮，出租价格一般维持在6-10元/天/平米上下。 高档社区底商一般出租价格在4.5-7元/天/平米，普通社区出租价格维持在2.5-4元间，多为一拖二层式商业。 购物中心一般采取营业额扣点的方式。 区域分析 目标客群定位 行走在都市中的时尚新贵 私营企业主、金融服务公司高管、国企高管、教师教授、公务员、高级白领······ 多为知识分子，收入丰盛，拥有较高的社会地位；他们的衣食住行言谈举止标新立异不落俗套；他们最先与世界潮流接轨，时时新潮处处优雅。他们生活节奏快、追求效率形色匆匆，最求人生之中更高的巅峰。 要新潮，要个性，要有好的体验，渴望休闲舒适的购物环境，以缓解终日奔波带来的疲惫。 项目定位 客群职业： 客群特点： 消费特征： 迎合 行走在都市中的时尚新贵 我们引入：lifestyle shopping center-----生活方式购物中心的理念 lifestyle shopping center：吸引“具有生活提案能力的商户”，并以此突出个性，缔造强势，强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间，这是以往各种形态购物中心所不能实现的。 我们 缔造 定位理念 休闲 生活方式 体验式 项目定位 项目现状 项目现经营为，家具厨具专业卖场，在周边有一定影响力，外墙陈旧，与周边的繁华格格不入。 随着周边商业和高端住宅区的不断崛起，区位价值的提升，此类专业市场已经不能和周边消费者的生活方式相匹配，也不符合城市形象定位。 项目定位 整体规划 项目定位 建筑面积：12000平米 绿 化 率： 车位数量：300个 设计风格：现代简约 改建风格 质感简约：质感的石材，简约的风格，高贵而不浮华； 项目定位 彻底的放松、休闲，这简约风格，正好可以调剂紧张生活； 设计理念 项目定位 明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感。 简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简单。 品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。 “西班牙米黄色大理石”结合“钛灰色玻璃幕墙”，作为外墙风格的主基调，从不同角度呈现出不同的色调，随阳光、月色、灯光的变化给人以缤纷的美。 项目定位 行走在都市中的时尚新贵 质感 简约的设计风格 一种休闲、惬意的生活方式 整体定位：体验、休闲、消费一站式时尚商业街区 整体定位 设计定位 客群定位 理