伟华集团沈巷地块调研及产品委托规划建议.ppt

关于沈巷房地产市场售价的分析 ： 从我们采集的市场数据看，沈巷的楼盘价格超出了一般的城镇和县城水平，直接冲击4500-5000/平米的高位。 但从市场呈现的产品形态和物业形态看，还是全部多层，开发水平低下。小高层和高层仅仅在蓝图上。这里所呈现的是一种脱节的市场状况， 即，产品开发水准与价格端位的严重不对等 健康的房地产市场发展机理为： 第一步：因为基础人口规模，产生一定数量的房地产产品需求； 第二步：市场供应加大，供需两旺； 第三步：出现细分市场，三六九等的定位，产品之间竞争出现，产品在竞争 中品质提升，价格拔高； 第四步：由于某些发展预期因素，实现一个规模型价格提升。 在沈巷的房地产发展中，第一步并未发展充分，并且跳过了第二部和第三部，直接进入到第四步。这些发展预期因素，即为行政区划归入芜湖鸠江区和江北产业集中区起步区的两大事件。 楼市状况对本项目开发的启示： 1、大事件对房地产市场的影响是震撼性的，它所带来的价格力显而易见；但回归到房地产市场的根本，便是产业与人口产生的需求，与供应量之间的平衡关系。 沈巷的基础人口稀缺，产业人口进驻目前只是预期；而供应量已经产生，并且，随着两大事件的预期，市场供应量一定会持续增加，可以预见的市场竞争即将到来。 2、做项目的前期规划，须前瞻性的看到未来的市场。 在即将到来的充分竞争市场上，跨越“产品时代”，直接靠预期卖高价的楼盘将逐步淘汰，房地产健康发展的规律是逃不出的铁律，在竞争市场上，品质与价格永远是相对应的。因此，伟华沈巷地块的定位与规划，首先需要补足沈巷房地产所缺失的“产品阶段”。 3、在两大事件的影响下，当所有楼盘都在奔着高价格预期去的时候，“低价入市”可能不是一个很好的方向，建议在规划阶段，不去设定价格预期，而是重点将产品做到足够好，以期能成为沈巷“品质之王”，弥补用地性质带来的抗性。 4、由于用地性质的特殊性，本项目的主力目标群体可以界定为“使用者”，而非“投资者”。 四、本地块四至及SWOT分析 地块位置 地块位于安徽省和县沈巷镇，滨江路江北集中区管委会和沈巷派出所的东侧、府前大街的北侧、江北第一武校的南侧、东紧邻安徽省江北产业集中区的起步区，三面环水，在镇区的区域位置比较优越。 地块性质 整个地块面积113333.90平方米（折合170亩），其中：医疗卫生用地93333.9平方米（折合140亩）；商业及商住用地20000平方米（折合30亩），分成三个地块 。 93333.9 52320 39613.9 1400 医疗用地 20000 　 13100 6900 商业用地 其中 113333.9 52320 52713.9 8300 用地面积　 合计 3号地块 2号地块 1号地块 内容 项目土地统计表 单位：平方米 医院建设中的3号地块现状 尚未启动的2号地块现状 靠近商业区的1号地块现状 1号地块南侧的府前大街 1号地块西南角紧邻商业区 地块西侧的安康路与S206省道相接，道路处于维修养护阶段，沿街商业多为个体小商户，且总体数量较少。 地块南侧的府前大街西段可快速抵达镇政府，但转盘以南目前道路处于施工状态，沿街有部分尚未经营的底商。 项目毗邻江北产业集中区管委会、沈巷镇派出所，2、3号地块之间道路已完工且道路状况较好。 地块SWOT分析： 优势： 1、项目所在地处于城镇商业中心辐射范围内，能近距离满足本项目日常生活配套； 2、项目位于商业中心、住宅中心、江北产业集中区起步区三者的围合之中，为沈巷镇城镇规划发展的过渡带，特殊的地理位置决定了本项目的巨大潜力； 劣势： 1、大部分用地性质为医疗用地，如何实现资金平衡和滚动开发是本项目开发成本上的最大难题； 2、项目的体量较大，在短期内尚未形成大量人流聚集的情况下，去化周期长。 机会： 1、江北产业集中区起步区规划为项目带来了利好预期。 2、项目内自然资源优越，水景丰富； 威胁： 1、在如此有限的区域内，市场份额的争夺必将是残酷的。 2、起步区产业群的形成需要一个过程，对人群的吸附力也需要一个过程，短期内项目区域内是否有大量人气是本项目需要关注的。 分析 ： 就项目本身而言，如此大的体量要想尽快消化在人口有限的城镇，产品定位与主力客户群的挖掘是首先需要关注的；其次，产品的创新力和品质感将是项目的核心竞争力之一；再次，考虑到沈巷镇的经济与人口特征，建议项目单期推量不宜过大。 一方面，人口增长缓慢将是开发该房地产项目最大的风险，控制单期规模将是市场显示出的客观信号。另一方面，考虑到城镇的人口基数较小，增幅缓慢，大规模的产业人群尚未产生，这将使短期内房地产市场规