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2 营销策划报大纲 罗湖：流光熠彩，寸土寸金 土地供应：罗湖土地日益缺乏，供应量呈逐年下降趋势，有限的土地开发倍显珍惜！ 2006年内土地供应量有较大幅度的下降，下降比例为53%，供应面积仅为39.19万平方米。这是四年来的最低供应。关内土地逐年减少，这无疑给我们敲响了深圳地荒的紧钟。罗湖区出现了无地建房的情况，对于罗湖区新盘而言出现了供不应求的严重局面，部分楼盘开盘即售完。 价格趋势：06年罗湖整体涨幅度达24%；07年一开市部分带精装修的楼盘售价更是达到16000元/平米. 随着罗湖土地的日益匮乏,项目开发备加珍惜，势必导致其开发价值的最大挖掘。从07年新入市的项目来看，部分带精装修的项目价格甚至达到16000元/平米。根据众厦地产多年口岸物业的操作经验，我们大胆预测，未来1年内罗湖的高品质项目将整体突破18000元/平方米的大关。 典型案例——双城世纪项目概况：形象不佳，位置极佳 总占地:6918平方米 总建面:86532平方米 项目类别:1-7层商业,8层架空,9-29层住宅 停车位:198个 总套数:840户 户型:31-33平方米单房,48平方米一房,58-86平方米二房 周边主要配套:火车站/罗湖边检楼/罗湖商业城/酒店 经典案例——双城世纪突围之路：重塑价值点，扩大客户群 经典案例——双城世纪销售情况：短期实现片区最高价 销售周期: 共五个月,2005.11.17正式开盘,2006.3.20实现90%销售,2006.4.20实现99%销售 销售均价: 11500元/平方米,开盘均价10650元/平方米,销售过程中共涨价15次 购买客户群: 从购买目的分,投资客户达65%,自用客户35%;从客户区域分,香港客户60%,深圳客户40% 营销策划报大纲 项目概况：罗湖口岸黄金地段小户型项目 配套资源（一）：酒店、购物、休闲、餐饮、娱乐等商业资源十分发达！ 配套资源（二）：深港口岸、火车总站、地铁总站、公交总站等，片区内交通四通八达！ 火车站、香港过境火车、地铁站首发站 2分钟深圳火车站 2分钟香港火车站 1分钟深圳火车站地铁首站 世界之窗 40分钟 欢乐谷40分钟 世界金融中心10分钟 地王大厦10分钟 赛格广场15分钟 福田中心区 20分钟 产品分析：小户型产品带入户花园＼凸窗＼露台＼厨房，融入了更多的居家的氛围． 营销策划报大纲 客户定位： 客户分析 港客特征： 形象概念定位思考 形象概念定位思考（三） 形象概念定位： 案名提炼 主题语提炼： 广告表现示意: 大堂及通道： 整体为现代欧式风格,以金色调为主,迎合港客的品位，体现奢华、尊贵、享受的产品气质。非酒店，却胜于酒店！ 名牌电梯：“打造深圳最快速度的公寓电梯！” 整体为现代欧式风格,以金色调为主,体现奢华、尊贵、享受的产品气质。星级享受、惟我独尊、私人领地、奢华名片！ 其它硬件配套:品牌品质保证 邀请世界国际知名星级品牌酒店管理公司，进行直接管理或者顾问！这些公司大多在中国大陆已经开展此项业务。 本案最终功能满足 奢适品＼私人珍藏品＼旅游渡假\休闲居住＼商务应酬＼酒店＼投资品 项目价值梳理模式： 可比楼盘及权重： 营销策划报大纲 营销推广原则: 营销推广主线 周边环境展示包装 售楼处展示体验 风格：现代欧式风格，金色调为主 主题：以“港式体验”为主导思想 内容： 1）室内仿真高尔夫练习场（20平方米左右）； 2）现场音乐效果，要有氛围； 3）饮品细节（糕点、可乐、咖啡、奶茶、冻 水），迎合港客的多种口味； 4）一定要有酒吧设计； 5）印度门童 （二）活动体验策略 名酒名烟鉴赏 名流名车鉴赏 名表、香水鉴赏酒会 名茶、烟具鉴赏 完美玉器鉴赏酒会 珠宝鉴赏酒会 其它活动安排： 风水讲座\法国风情节\歌舞会\模特表演\杂技表演\球会活动\行业活动\亲子活动\茶道讲习\宝石鉴定讲座\保龄球赛\高尔夫赛\台球斯洛科赛\葡萄酒品尝等等 （三）媒体策略 户外广告 （一）入市时机 入市时机依据（一）：根据工程的安排 根据本项目的工程进度分析表，我司建议： 样板房、销售中心、大堂、商业街等争取在8月份开始展示，预售争取在2007年10月份左右取得。 入市时机依据（二）：市场竞争析 从竞争情况来分析，本项目最理想的入市时间是2007年下半年10月份，从2007年8月份开始客户积累。此阶段项目的最主要竞争对手均已售完或进入尾盘销售，而其他潜在竞争对手尚未推出。预计10月份到08年1月份预计存在市场空档。 入市时机最终确定 因此，众厦地产建议： 开盘时机选择在2007年10月份！ （二）价格策略 入市价格策略 （三）创新营销 创新营销(一):首创深圳小户豪宅拍卖 创新营销 (二):首创小户型深圳小姐售楼 创新营销 (三):首创深圳小户型预