济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页.ppt

『 晨光大道』项目简报 万达行营销策划有限公司 2007年3月 目 录 一、市场分析 二、项目swot分析 三、客群分析 四、产品定位 五、推广思路 六、销售建议 1、房地产市场发展空间巨大 。 2、居民的住房消费正趋向理性化、追求品质化。 3、客户需求类型细分化。 一、主动型需求：其特征为对住房的面积、生活的舒适 度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方 面的需求不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成 为市场消费的主力。 二、被动型需求：城市化进程的加快，道路拓宽和旧城 改造范围的扩大，拆迁户成为房地产市场的重要组 成部分。 三、外来型需求：城镇聚集效应增强，投资环境优化， 城市绿化率和基础设施建设水平提高，吸引了众多 外来投资者和务工人员来济投资和安家。 四、投资型需求：股票投资风险较大，居民银行存款利 率不高，物价综合指数上涨，更多群众愿意通过买 房来保值增值，从而形成投资型需求。 　 据统计，济南市 2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。 1、 “住东不住西”的传统居住习惯影响较深。 政府“东拓”战略的制定和政府东迁。 奥体中心开工建设。 东部在售项目中大部分项目销售均价都在4000元/平方米以上，部分项目销售均价已达5000元/平方米以上。 东部已代表整个济南发展方向，成为人们投资居住的热点区域。 东部市场放量大 高新区和浆水泉片区开发升温，纳入开发计划地块多且集中。 1、项目优势： S1、位于新老城区缓冲地段，位置优越。 S2、项目所处工业南路，紧邻二环东路，交通便捷． S3、小区配套设施齐全，拥有大型商业卖场，生活便利。 S4、纯板式小高层户型面 积设计合理，易商易住易投资。 S5、紧靠山体，地势较高，符合“上为贵”的居住心理 S6、小区周围配套设施齐全，生活便利。 O1、奥体中心已开工建设 O2、东部房产市场近两年来持续走好 O3、政府“东拓”政策制定 O4、政府动迁有利消息的发布 O5、章丘将要划区，工业南路是章丘与济南的主动脉。 O6、BRT工业南路酝酿。 O7、 07年下半年周边市场同类产品整体供应量较小。 T1、国家近几年来不断出台房地产宏观调控政策尤 　 其是利率多次上调，挑战客户的承受力。 T2、客户对棚盖后的河道会有一个认知过程 。 T3、东部片区项目众多，将会分流客户。 T4、周边又相继有4块地将要拍卖。 T5、短时期内难以营造良好的现场销售环境。 区域性客户构成特点 年龄集中在30—55岁之间，特别是35—50岁之间的主力消费群。 家庭结构简单，家庭月收入4000元以上。 就职于效益好、福利好的企事业单位、私营企业、外资企业。 有车一族。 对本区域情有独钟。 银行、医院、国企职工及各类学校教职员工 这部分客户多数在老城区拥有住房，生活条件富裕让其萌生再次置业的想法。这部分客户愿意团购，对项目品质要求较高。 企事业单位的中、高层人员 这类客户年龄在35－55岁，社会地位稳定，部分有隐性收入，支付能力强，由于子女相继成年，会考虑购买一套自住或给子女预备，对楼盘综合素质要求较高，环境要求品位，讲究生活的质量，消费行为趋于理性。 民营、私企老板、个体户 这部分客户信奉“人以群分”，愿意、向往融入文明的新城生活，能够为高质量生活支出费用。这类买家主要是本地区经商人士，平常在周边消费较多，具强烈的区域情绪，希望改变目前居住环境或增大居住面积。他们为第二次置业者，消费行为趋于理性，注重房产的整体素质。 投资客 看好本区域的投资潜力，并有闲散资金用来支配。 A、小区配套建议： 中空玻璃：小区离主干道较近，中空玻璃隔音效果好，具有隔热保温的作用。（工程价大约300多元/㎡） 防火防盗钢制一体门：体现小区品质，安全系数高。 壁挂式太阳能热水器：小高层不便安装楼顶太阳能，