沧州房地产市场调查报告.ppt

泰大国际广场 沧州市商业项目市场调研报告 目录 一、前言 二、泰大国际广场 VS彩龙国际商贸广场 三、泰大国际广场 VS泛海时代 三、泰大国际广场 VS荣盛国际购物广场 四、泰大国际广场 VS一世界 五、小结 一、前言 为实现泰大国际广场的持续旺销，精炼销售说辞，对沧州各项目做到知己知彼。 2012年5月16、17日泰大国际广场销售部全体成员，走访了沧州市彩龙国际、泛海时代、荣盛购物广场、一世界等商业项目。 下面我们将从各项目基本概况、区域发展、开发商、项目定位、规模及施工进度等方面做出简单阐述。 二、泰大国际广场VS彩龙国际 （一）彩龙国际基本概况 所在区域地址 沧州市新华区长芦大道与黄河路交汇处 开发商 香港彩龙房地产开发有限公司 代理公司 无 占地面积 300亩 建筑面积 40万 交房时间 一拖三2012年底 开业时间 居然之家2012年9月 在售项目 一拖三48栋商铺（已售80%） 工程进度 居然之家、一拖三部分封顶，其余建筑未确定动工时间 主力户型 100-130平米 销售均价 6500元/平米 车位规划 约2000地上车位 得房率 一拖三95% 物业分布 家具建材、五金机电为主，涵盖小商品、服装鞋帽等多种业态 （二）泰大VS彩龙———1、区域发展 彩龙国际广场 泰大国际广场 区 域 沧州市新华区与最早的开发区地段 沧州市运河区及沧州新城交汇处 商圈配套 临近国贸、物华批发市场 临近同天商圈、北京路中央商务行政区及高新技术产业园区 交通 沧州东出口 沧州老火车站及短途汽车客运站 沧州北出口 紧邻沧州西客站及京沪高铁 销售说辞：1、泰大国际广场位于沧州西区。 投资跟着政策走，西区是沧州市政府重点打造的沧州新城，是一座集政治、金融、经济、教育、文化中心。市政设施狮城公园、一场五馆建在西区；沧州市政府西迁至西区；连接1、2线城市的京沪高铁、沧州西站在西区；在建的高端楼盘也在西区。占据了天时、地利的优势；西区未来升值潜力巨大。2、彩龙国际广场紧邻沧州市最老的开发区，相关配套过于陈旧。 2、开发商 彩龙国际广场 泰大国际广场 开发商 沧州彩龙房地产开发有限公司 泰兴房地产 销售说辞： 1、彩龙国际商贸广场，由香港龙采集团投资开发，开发商主要以商铺销售开发为主，开发商卖完就走，到下一个城市继续开发，商场后期运营及管理得不到保障。 例如：前期开发的秦皇岛彩龙广场商铺招商率低、商家生意惨淡已经是个死盘。 2、泰大国际广场由泰兴房地产开发建设，泰兴房地产隶属于冀春集团，是沧州规模前五的本土企业，涉及煤炭、能源化工、房地产开发、金融、金矿等集团企业。 泰大是冀春集团的第一个商业项目，本土企业最注重声誉，项目口碑不好直接影响集团声誉。而且集团企业有多个实体企业，开发商也是沧州市人，绝不会跑路走人。 3、项目定位 销售说辞： 1、彩龙国际以经营家居建材、五金机电为主，涵盖小商品、服装鞋帽等业态及 商贸交易、物流配送等功能为一体的商业项目。70%零散商业，30%集中商业。 2、泰大国际广场打造的是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式专业 家居建材购物广场。辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场 定位高端及大众 消费体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。 4、规模及施工进度 销售说辞： （1）彩龙国际广场总建面40万平米，一期施工面积仅占50%，包括48栋一拖三商铺和1栋居然之家，其它4栋公寓，3栋集中卖场：浙江小商品城、广州服饰城、彩龙国际商贸城尚未施工，开工时间遥遥无期。 （2）泰大国际广场总建面40万平米，一期18栋建筑全部施工，其中16栋商业部分2012年10月份预计营业，1栋公寓和1栋写字楼预计2013年10月份完成交付。 5、招商及运营 （1）彩龙国际居然之家2012年4月底启动招商，预计9月营业。而一托三部分还未确定运营商。 （2）泰大已确定运营公司，红星预计10月开业。 三、泰大国际广场 VS荣盛国际购物广场 （一）荣盛国际购物广场基本概况 所在区域地址 沧州市开元大道与黄河路交汇处 开发商 沧州荣盛房地产开发有限公司 整合推广 代理公司 北京众智集成 上海本案机构 占地面积 120亩 建筑面积 31万 交房时间 2014年 开业时间 2014年 在售项目 A、B、D栋约18-20万 工程进度 开槽 主力户型 30-80平米 销售均价 无 车位规划 约2000地下车位 得房率 无 物业分布 服装、电子等百货业态 （二）泰大VS荣盛项目对比说辞 销售说辞： 1、项目定位： 荣盛购物广场定位为百货类商圈，体量约20万，但现沧州西南区域住宅楼盘的入住率较低，人流不充足，无法支撑体量过大的商场，商场投资风险大。 2、荣盛交