沧州房地产市场调查报告2.ppt

项目PK战略 目 录 一、彩龙国际 二、泛海时代 三、荣盛国际 四、一世界 五、泰大国际广场优略势及卖点 六、总结 一、彩龙国际分析 1、项目介绍： 开发商：沧州彩龙房地产开发有限公司 地理位置：东外环与南环交叉口。 占地：300亩 建筑面积：40万平米 业态：主力店是居然之家，4栋集中商 业，4栋公寓，48栋一拖三，以低端五金建材零散商业为主。 工程进度：中间还有四栋五金建材区未建，其它项目都已封顶。 交房、营业时间：2012年年底交房， 2013 年五一营业 均价：6500元/平米 租金：70-80元平米/月（按使用面积） 交款优惠：全款优惠3%，按揭优惠1% 经营管理：居然之家独立经营，其它商业统一管理。 2、区域发展分析： 李嘉诚投资有个原则，选项目首选是地段，其次还是地段、然后还是地段。 沧州向西大发展，决定未来商业升值空间及投资回报高低的重要因素就是地段。彩龙所在位置，比较偏远，周边几乎没有多少住宅项目，且都是一些旧货市场及木材市场，没有大的交通枢纽站。 3、升值空间分析： 位于沧州的东区，以化工、五金建材批发为主，噪音大，污染大，环境脏、乱、差，以低端居住区为主，购买力低下，地价升值缓慢。投资为的就是未来生活有保障、赚钱。一拖三可以说实用面积只有第一层30%，利用率低，只能自己用自己租，抗风险能力小，租金没有保障。 4、品质分析： 如果说地段是商业的心脏，那么品质及业态可以比作这个商业的大脑。彩龙以一拖三为主，综合卖场为辅。无法统一经营统一管理。 5、落成后的影响： 只从区位发展讲，彩龙必然形成不了高端商圈，只能走低端路线，形成五金建材批发城。 二、泛海时代分析 1、项目介绍： 开发商：沧州通泰泛海房地产开发有限公司 地理位置：沧州市新华路荷花池西侧。 占地：260亩 建筑面积：80万平米 业态：主力店是乐购，住宅及商业楼共48栋。以百货、餐饮为主。 工程进度：只要少数几栋在建住宅，其余都未动工。商业部分只挖槽。 交房、营业时间：预计2014年6月交房，2014年年底营业。 价位：6000—8000元/平（集中商业4层，面积10-15平米,销售已达80%） 交款优惠：全款优惠3%，按揭无优惠。 2、区域发展分析： 位于沧州老城区，南临解放路，北临新华路，西邻清池大道，交通便利，流动人口多，周边配套齐全。 3、升值空间分析： 租金占投资回报很少一部分，绝大部分来源于房产溢价。项目位于沧州的老城核心区，地价现已接近高点，升值缓慢。时间就是金钱，交通易堵塞。以百货为主，周边百货业成熟，盐百、商场、信誉楼、华北、意明竞争压力大，业态趋于饱和，购买力分散。4层鞋帽区为虚拟产权，只能投资不能自营，不易房产买卖交易，赢利风险大。预计2014年年底才能营业，回报时间晚，回报率低。 4、品质分析： 以 住宅为主，综合卖场为辅。更加趋向于社区商业，业态主要以中低端百货鞋帽和餐饮为主，主力店乐购签约是意向书，落成未定。 5、落成后的影响： 势必与周边百货业形成强烈竞争，赢利是关键，租户长久性不稳定。若无乐购为依托，又无特色百货，又一大型信誉楼即将诞生。 三、荣盛国际分析 1、项目介绍： 开发商：沧州荣盛房地产开发有限公司 地理位置：南环与京四路交叉口。 占地：120亩 建筑面积：80万平米 业态：无主力店，2栋写字楼、一大型百货商业综合体，分A/B/C/D区，A区高端服饰、B区电子消费、C区百货自持、D区金融商务服务。 工程进度：都未动工，售楼处还未建。 交房、营业时间：交房、营业时间未定。 均价：未定，正在排号，预计8月开盘。 交款优惠：意向客户可得VIP号，优惠未定。 2、区域发展分析： 位于开元大道与黄河西路交汇处 3、升值空间分析： 位于沧州的西区，以中高端住宅为主，且目前入住率较低，此项目以百货类业态为主，市场培育期长，且目前沧州百货类业态基本已饱和。工期较长，投资回报晚，虚拟产权没保障，投资小面积商铺无法自营，不易交易。 4、品质分析： 百货类业态体量大，培育期长，建成较晚（建成预计在2015年），百货业以在成熟商圈为主，此项目招商质量没保障，且周边居住率较低，消费群体少，项目成活率低。 5、落成后的影响： 沧州西区首家大型百货购物广场，目前没有主力店支撑，临近已成熟的同天商圈，竞争压力较大。