海口盈滨海湾庄园项目整体定位发展战略.ppt

海口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素 所在区域市场供给匮乏 地块由三块土地构成 资金约束 总开发周期3年 项目研究工作的阶段划分 思维导图 项目解析 海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期 海口属于岛屿型经济，经济总量小，本地居民的消费能力有限，对房地产市场的需求主要表现为生存需求为主 但是海口独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的 自2002年，上海、江浙、北京、东北四个地区的居民开始大规模地在海南购房，主要集中在海口和三亚，所购房屋中海景单位占70％。 当2003年在非典中成为“无疫区”和一系列重大举措出台后，海口乃至整个海南逐渐成为投资热点 非典中的安全岛 航权开放试点 豪华资本看好海南 海口基建投入 海口规划 开发商加大开发力度，海口房地产市场从2003年开始逐渐进入稳步上升期 岛内外的消费者对海口房地产市场信心逐渐增强，需求旺盛，商品房均价稳步上升 由上述分析得出对海口宏观经济及房地产市场判断 项目地块处在澄迈县老城开发区内，距离海口市中心20分钟车程，南临南海大道，双向6车道，可达性好 项目周边区域缺乏城市配套，但地块附近有27洞高尔夫和索菲特酒店，增加了区域度假的吸引力 长流组团是本项目外围利好，因开发周期滞后于本项目，初期借势较困难，但会是本项目后期的重要发力点 项目所在老城区组团是海口远景期发展重点，规划近3年内不会对本项目产生实质性利好 城市规划向西发展和政府导向将给投资客户带来升值预期 海口工业发展速度之快和产业方向的调整未来将给本项目带来足够的产业支撑 本项目未来依托的最大优势为老城区港口建设以及临港工业区、物流区的发展 澄迈县老城区的发展定位是： 1、海南西部工业走廊龙头 2、海口与澄迈主要工业基地 3、现代化港口新城 新兴港和马村港一期是近期（2005-2010年）建设项目 港口发展备用地属于远景发展组团（2010-2020年） 盈滨岛片区作为澄迈县的旅游度假设施和周边公建配套设施属于近期规划建设项目 海口人对项目所在区域的认知度较低，岛外人士不敏感 项目所在区域没有任何既成事实能够对本项目有明确的价值定位和价值提升，区域价值没有对本项目形成任何利好 地块由三块不规则地块组成，北接内海，海岸线311米西侧与河道相接，生态环境及景观资源较好但不强势 民生与明好地块之间有块坟地；地块南部有低洼地，地势高于河道，且不相通 地块最高点和洼地高差20米，南海大道至洼地呈两阶梯状，最高点往内海方向呈八阶梯状，为典型的坡地地貌 最高点往内海方向呈八阶梯状下降，坡地效果最明显 土地价值评价以景观和资源的可利用性为主地块价值排序：A2A6A1A3A4A5 项目属性的界定 基于项目解析提出三个核心问题 思维导图 陌生区域大盘开发共通的成功关键因素分析 我们研究了类似陌生区域大盘案例如：深圳万科城、青岛－天泰奥园、深圳中海怡美、万科东海岸等案例 以经典案例－万科城为例： 陌生区域，区域认知度低 郊区物业，配套缺乏 规模大盘 区位与交通 社区规划 低密度亲地社区的内涵 43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素…… 景观轴 三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 价值标杆 一期临水景观资源最好的TOHO 社区配套 位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示 建筑与景观园林 建筑风格 钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气 物业类型 户型组合 营销策略及执行结果 营销策略 产品策略 提出ToHo亲地社区概念 价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况下迅速提价以实现利润的最大化。价格平均上涨达1000元 形象策略 3万M2配套先行，并引进了一些知名商业（如丹桂轩、华润万家），同时幼儿园和九年制学校已开建； 品牌策略 什么样的市场定位？ 万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？ 陌生区域大盘成功开发的规律总结 竞争策略 客户策略 思维导图 市场分析 海口房地产市场可以分为海甸岛和新埠岛片区、