农村土地制度改革如何推动房地产去库存林采宜王丽妍.PDFVIP

农村土地制度改革如何推动房地产去库存？ 林采宜 王丽妍 主要观点： 1．农民工购房需求潜力大，但支付能力和购房需求不匹配。2015 年，全国农民工数量2.77 亿，只有不到10%的农民工居住在自己家里，多数以群居性是住在单位宿舍等地，而同期住 宅待售面积达到4.5 亿平米，中国房地产库存量和农民工居住情况形成鲜明对比。 2. 农村土地制度改革和市民化福利政策可提高农民工购房意愿。因此，政府要鼓励农民工 买房可以从土地流转制度改革、提供信贷、保障房、经济适用房等市民待遇入手，提高农民 工的购房意愿和支付能力。 （1）推动农村土地制度改革，特别是宅基地的变现和农用地流转。设计宅基地的变现 途径以及“地票”的跨区域流通，使得跨省流动的农民工可以通过出让宅基地使用权获得的 收入来支付城镇购房的房款。 （2 ）给购房农民工提供户籍的同时，给他们与市民同等的教育、医疗和养老保险等社 会保障，并在购买保障房、经济适用房方面予以他们和市民同等待遇，在购房信贷方面，让 农民工和市民一样，享有公积金贷款的相应权力，从而提高农民工的购房能力。 1 / 11 2015 年 12 月，中央经济工作会议公布了2016 年经济工作五大 工作重点，“推动房地产去库存”为其中之一，“通过加快农民工市民 化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场； 要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业 地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”与此 同时，十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重 大问题的决定》，继续推动农村土地制度改革，进一步赋予农民对土 地的权利。 那么，农村土地制度改革是否能够有助于三四线城市的房地产 大幅去库存？这是本报告探讨的核心问题。 一、农民工购房需求潜力大，支付能力和购房需求 不匹配 1、中国房地产库存量和农民工居住情况形成鲜明对比 由于“四万亿”的刺激，地产投资经历了2010、2011 年连续两 年30%以上的增速，以及2012-2014 年10%以上的高增长。在人均住 宅超过1 套后，从2014 年开始销售变缓，库存量越积越大。2015 年 末，住宅待售面积达到4.5 亿平米，相当于2015 年销售面积40%。 而房地产商已购土地开工了的住宅施工面积达到51.2 亿平米，相当 于2015 年销售面积的4.6 倍。库存压力成为影响房地产企业现金流、 继续投资和购地的阻碍因素，也是整体经济风险聚集之处。 图1：中国房地产住宅库存量大 单位：亿平方米 60 住宅施工面积 5 4.5 50 4 3.5 40 3 30 2.5 2 20 1.5 1 10