济南金座强化版2009.4.23.ppt

22 清洁服务——包括房间的日常清扫，换垃圾袋等。电视节目——提供卫星电视。洗衣服务——自助式洗衣服务，干洗/熨烫服务中心。报修服务——24小时及时报修服务。智能安防——安全监控系统，24小时的多重智能化安防控制系统，访客可视 对讲系统、房内报警系统；火情报警系统等。 社区巴士——市区商务中心到项目的直达巴士，为业主的出行增加便捷 娱乐中心——KTV.酒吧.台球室.白领俱乐部等。健身中心——引入知名健身房为业主服务商务中心——24小时自助银行传真、复印、打字、秘书、会议室、翻译、阅览行李服务，订票服务。 高调造势，打造济南第一服务公寓市场形象，占领市场一线位置。 立体辐射与圈层传播相配合。 以活动为主线的体验式营销与报广宣传为辅的推广主线。 持续性的挖掘老客户，促进客带客成交。 * 2009金座营销策划方案强化版 伟业顾问/济南鑫苑项目组2009年3月 谨呈：鑫苑（中国）置业山东公司 营销目标： 1、完成1190套公寓销售任务，保证4.3亿迅速回款。 2、让“鑫苑置业”品牌价值持续性增长，根植济南。 目标下的问题？ Q1、市场吸入量与项目营销目标的矛盾？ Q2、市场定位与项目产品怎样融合？ 市场吸入量与项目营销目标的矛盾？—08济南公寓市场 济南市公寓市场在2008年月均销售200套左右，高峰期出现在5月，供应区域集中在历下区，区域认知度成交价格较高。没有历下区供应的月份市场成交一般低于200套，价格也局限在5000—6000之间。 08年认知度好的区域供应量充足月份对济南公寓市场有绝对的拉升作用。 09济南公寓市场 1、当前济南市公寓市场不成规模，在售项目集中分布在历下区和高新区，受区域成熟度影响公寓产品的销售价格和销售速度差异较大，年度价格走势无明显规律，主要受成交构成情况呈结构性波动，月度成交量与热点区域新增供应量高度相关，月度成交差异较大。 2、2009年2月份公寓市场成交44套，主要来自市中区和历下区，由于高新区本月公寓成交量有所回升，使得本月公寓成交均价略有下降为7828元/平方米。 3.3月份公寓市场日均成交5套左右，本月济南公寓市场共销售150套。 区域供应量： 1、东部区域市场存量房源以盛世花城和汇展香格里拉为主，黄金时代、锦绣泉城处于尾盘阶段。东部市场住宅总计1090余套，其中盛世花城三室以上户型700余套，汇展香格里拉近200套；公寓总计1833套，其中汇展香格里拉1450余套，黄金时代82套，理想新城300套。 公寓以汇展香格里拉为主要市场供给，未来城将来有部分放量。 4060-5600 1833 公寓 住宅以盛世花城为主要市场供给，汇展香格里拉住宅兼具有公寓的特点，市场认可度低。 4900-6500 1090 住宅 备注 价格区间（元/平米） 数量 类别 注：以上未包含国际城市花园数据。 4551.7 1089862. 104.62168 4656.07 10419.43 221 120192312.7 4798.02 25050.39 534 3号楼 4427.05 169773 65.4893 4492.53 2592.83 54 124653789.2 4940.87 25229.12 534 2号楼 4703.64 120388. 84.95 6786385.766 4788.59 1417.2 4175 4950.22 15318.42 438 1号楼 已售成交均价 已售优惠额 已售优惠均价 已售标准总价 已售标准均价 已售面积 已售套数 总标准价 均价 总面积 总套数 总称 3座公寓共剩余房源1190套！ 本数据截止2009年4月4日 本项目供应量： 如何解决销售目标与市场吸入量的矛盾？ 要完成年度销售额本项目月均去化公寓要达到120套以上！ Q2、市场定位与项目产品怎样融合？—市场定位 济南首席服务式公寓 玩转生活，服务典范 形象定位——SLOGAN 年轻人是小户型市场的主力军，对于初次置业的年轻人，小户型无疑具有吸引力，不但付款压力较小，而且将来换大房子时也比较容易出手。购房者大部分都是年轻的单身，或和女朋友寻找二人世界的 首次置业的年轻人 例如教师、自由职业者、警察、公务员等，他们需要自己的空间。交通便利，生活便捷，地段好的精装修小户型是他们的首选。 城市小资产阶层 目前济南市这类小企业数量众多，一般是处于成长期的小型公司，没有实力购买大面积写字楼，可以作为过渡性办公空间，日后出租或转手。SOHO主以及自由职业者，如一些自由撰稿人、音乐创作者、广告人。 城市小企业和 SOHO族 投资型购买者 如集团购买、婚姻外关系购买等等，在小户型住宅群体中也占有一定的比例，特别