第三章市场比较法.ppt

第一节 市场比较法综述 3、建立价格可比基础： 鉴于各个可比实例在交易过程中付款方式、货币单位、面积单位的差别，会给它们之间的比较带来很大障碍，统一单价、建立价格可比基础是市场比较法实施的前提。 第一节 市场比较法综述 5、进行交易日期修正： 由于房地产价格会随着时间的变化而发生变化，交易实例与估价时点在时间上的差异会导致价格差异，故需要估价这一时间差异可能导致的价格变动幅度，并依此将可比实例价格调整为估价时点价格。 第二节 搜集交易实例 1、搜集交易实例的途径: 1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料。 2）向房地产交易当事人、房地产经纪机构和房地产经纪人直接了解促成交易的房地产成交价格资料和交易情况。 3）向所交易房地产的四邻、相关律师、会计师、金融机构或司法机关等间接了解有关房地产交易的情况。 第二节 搜集交易实例 2、交易实例的搜集内容： 1）交易实例房地产基本状况。包括名称、坐落、四至、规模（如面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑物结构、周围环境和景观等。 2）交易双方的基本情况及交易目的。包括交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属于正常交易。交易目的包括：转让、抵押、入股等。 第二节 搜集交易实例 3）成交价格及付款方式。房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，币种及货币单位等情况。 4）付款方式。包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。 5）交易情况。重点关注交易目的，买方因何而买、卖方因何而卖；交易方式，协议、招标、挂牌、拍卖等；交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或利害关系人之间交易，急于出售或者急于购买，合并土地的买卖等特殊交易情况。 第三节 选取可比实例 （4）建筑结构相同：主要指大类建筑结构，一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 （5）建筑档次相当：档次是指按照一定标准分成的不同等级。例如：宾馆的划分。这里的建筑档次主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。 （6）权利属性相同：交易实例与估价对象的权利性质不同，一般不可以作为可比实例。例如：国有土地和集体土地的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房的权利性质不同。 第四节 可比实例价格修正 在实际房地产估价中，交易日期修正通常采用价格指数修正法。 价格指数修正法公式： 可比实例估价时点价格=可比实例成交日期价格×估价时点价格指数/成交日期价格指数 第五节 求取比准价格 2、间接比较修正公式：标准化修正分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。 可比实例修正价格 =可比实例价格×正常市场价格/实际成交价格×估价时点价格/成交日期价格×标准状况价格/实例状况价格×估价对象状况价格/标准状况价格 =可比实例价格×100/（）×（）/100×100/（）×（）/100 第五节 求取比准价格 （二）求取比准价格 所选取的若干个可比实例价格经过比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果： 1、简单算术平均法：以多个修正价格的算术平均值为综合结果，即为比准价格。采用这种方法一般要求各可比实例与估价对象之间的相似程度较为接近，区别不大。 第五节 求取比准价格 2、加权算术平均法：若各个可比实例与估价对象的相似程度存在明显差异，在将修正出的各个价格综合成一个价格时，要先赋予每个可比实例的比准价格不同的权数，然后求出综合价格。通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最多权数；反之，赋予最小的权数。 第五节 求取比准价格 3、中位数法：将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合价格，当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合价格。 第五节 求取比准价格 4、众数法：与中位数一样，众数法是一种位置平均数，是指将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，需要选择10个以上的可比实例，才可能用这个方法确定综合结果，此方法目前采用较少。 第五节 求取比准价格 5、其他方法：除了以上几种方法外，还可以采用其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高价格和一个最低价格，求余下价格的简单算术平均数作为综合价格。 * * * 第四节 可比实例价格修正