物业前期管理100问.doc

物业前期管理100问： 物业管理前期，建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给管理业主委员会或者建设单位新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订合同物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守及同意公示的其他事项遵守临时管理规约物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定业主是否有权查看物业区域内的监控录像?　　答：依据《保安服务管理条例》的相关规定：物业服务企业在物业管理区域内开展门卫、巡逻、秩序维护等服务，使用监控设备不得侵犯他人合法权益或者个人隐私。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。因此，未经公安机关同意，业主无权查看物业区域内的监控录像。业主能否自行封闭阳台、安装防护栏、搭建阳光棚，或者随意更换自家窗户和防盗门？　　答：为了维护住宅小区公共安全和公共利益，保持住宅小区整体美观，业主应遵守小区（临时）管理规约上的规定，不可自行封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚，或者随意更换自家的窗户和防盗门。　　业主暂时没有入住，是否可以不缴物管费？　　答：不可以。物业的管理不仅是对人的管理，更重要的是对物业本身的管理。虽然业主没入住，但物业管理已经涉及物业本身，这不仅包括业主独有的部分，更重要的是对共用部分、共用设施的管理。2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，物业公共服务费的缴纳不应以入住为前提。　一楼的业主是否可以不缴电梯运行维护费？　　答：不可以。所谓住宅电梯受益业主，是指在配有电梯的住宅楼内可以使用电梯的业主（也就是说业主进入家中可以使用电梯的是电梯受益业主）。具体来说，电梯从地下车库起乘在住宅一楼开始停靠的，从一楼业主开始就是电梯受益业主；电梯从住宅一楼起乘，以电梯首次停靠的最低层业主开始就是电梯受益业主（特殊情况例外）。电梯受益业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时缴纳电梯运行维护费。业主拖欠物管费，物业服务企业是否有权停水停电?　　答：不可以。供水、供电是业主和自来水公司、供电公司之间形成的合同关系，与业主和物业服务企业之间的物业服务合同是两码事，水、电是由专业的供水、供电部门来管理并直接向最终用户收取费用的，因此物业服务企业无权擅自对业主实施停水、停电。物业服务企业以停水、停电等手段要挟业主，只会激化矛盾，物业服务企业可根据物业服务合同和相关法律法规的规定来解决业主拖欠物业公共服务费的问题。刘劲松9、物业服务一般包含哪些内容？ 答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。 20、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？ 答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。 特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。 21、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？ 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： (1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施； (2)维护交通秩序：包括对机动车辆