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2.1 土地使用权 在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除去由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。建制镇即“设镇”，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇。是指国家按行政建制设立的镇，不含县城关镇。集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇；是介于乡村与城市之间的过渡型居民点。集镇一般是指建制市镇以外的地方商业中心,既无行政上的含意,也无确定的人口标准。 在我国，实行土地有偿使用制度，国有土地使用权与所有权分离，国有土地所有权不进入地产市场流转，国有土地使用权可以出让和转让，因此地价一般是国有土地使用权的价格。 2.1 土地使用权 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。 国有土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或其他用途50年。 2.1 土地使用权 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让。 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 2.1 土地使用权 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应当依照规定办理过户登记。 2.1 土地使用权 土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 2.1 土地使用权 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。 2.1 土地使用权 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 3 房地产价格的种类 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。 其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。 交易地价不一定由政府制定，而由交易有关方面制定。交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。 房屋重置价格，是指在重置时的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、工资水平及运输费用等条件下，重新建造与原有房屋相仿的结构、式样、设备和装修的新房屋时所需的费用 课税价格（二级市场价格），是指政府为课征有关房地产税（如土地增值税、土地使用税等）而由评估人员评估的左右课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。 3 房地产价格的种类 3.按房地产的实物形态 土地价格、建筑物价格和房地产价格 土地价格简称地价，通常指空地的价格。 土地价格主要包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。