白河汉江国际项目(廖咸涛).doc

白 河 汉 江 国 际 项 目 建 议 设计及工程 根据对项目的了解，建议建立在以下条件基础上： 经过寇工对地形图的一个点位复测，实际和图上坐标点差距2米。 白河县建设局只做楼宇拐点坐标及放线进行备案，而不实际验证坐标点及线。 大的规划方案审批后，局部可做适当调整。 建设局只将前16东楼的空际线卡死，其它不作要求。 一期供地10#—21#楼对应土地，一期工程10#—14#楼，9#—12#、18#—19#为拆迁安置房。 建议：1、项目用地横向宽长，纵向狭窄，后街山体坡度很大，山体地质情况不详。在这种情况下可根据每期地块及楼宇位置，因地制宜进行调整以降低开发成本。 如5#楼，其后道路边沿最高点224m，最低的193m，相差31m，再考虑到道路护坡10m，整个高差40m。要吸收这40m，挡护是一笔不小的开支。再者，该处是否属于滑坡带也需详查，最后匡算成本是否合算。如不合算，我们可以将其整体压薄去掉两户，再将损失面积加到其它楼宇上，来平衡开发效益。 一期开发时间安排很紧，有些设计要求可能来不及细化，建议在二期开发前很好总结得与失，细化好设计要求，为销售做好铺垫。 优化、美化好衔接项目和老城区的山体公园通道，让其有足够的吸引力把老城区人流吸引到项目地来。 二、营销策划 1、市场定位与产品设计定位 ①项目总体市场定位 在投资人和政府谈签改造合同时基本确定，个人理解为：城市综合体。就住宅而言为：高品质高层住宅；就商业而言为：多层次多业态商业集群。 ②目标人群定位 因整个项目建筑面积、用地很大，住宅去化需要整个县域购房者的参与，目标人群定位为整个县域需购房者。商业需要安康、重庆、成都、西安、十堰等商户参与，目标商户为这些地区的潜在商户。 ③总体规划、组团规划、交通道路规划；整体风格、外立面设计；社区配套设施、会所等等规划目前正在实施且接近尾声。 ④园林景观规划建议 建议园林景观规划和开发分期套到一起，在主体基础开始施工后根据测定的具体用地及建筑情况，因地制宜的进行。 ⑤楼宇配套、装修标准建议 建议在施工图设计前一定要根据白河市场调查情况，适度超前5—10年标准设计。如：天然气、地辐热等等。 ⑥户型设计建议在市调报告中详述。 市场推广策划 ①市场推广主题、概念、核心卖点的提炼 对于住宅来讲我以为：拥有青山绿水，享受高品生活。 对于商业来讲我以为：未来白河核心商圈。 　 ②销售策略 在销售策略诸多细项中，如开盘时机选择，销售组织、计划等等不在敖述。 定价方法建议根据项目资金情况灵活制定，如资金偏紧的情况下，可采用先抑后扬，低价进入的办法，快速回笼资金。　　 ③广告策略 广告推广阶段计划、推广目标、诉求人群、诉求重点等等不在敖述，对于一期推广阶段，策划公司应抓紧拿出具体可行的方案供甲方抉择。 　 ④媒体投放策略 媒体选择、组合、投放预算、媒体排期等等，策划公司应在《项目准备期工作安排方案》基础上优化，抓紧拿出具体可行的方案供甲方抉择。 　 ⑤公关策略 媒体公关、软文撰写、公关活动策划等等，建议可先拿个大的方案，具体需要实施前，提前一定时间拿出供甲方商定。 项目销售策划（项目销售阶段） 销售组织、计划、销控、流程、制度、培训等等，策划公司要拿出方案同甲方商确。 目前项目已进入规划调整尾声，一期工程10#—14#楼施工图开始设计，营销策划中很多细节，特别是广告策略、媒体投放策略等得抓紧跟上，以避免工程超前，而市场营销氛围滞后。 市场调查 策划单位市调情况整理如下表： 广兴金座 位置： 体育场旁边 住宅 6.8 2700--2900元/㎡ —去化54% —2013 、3动工 阳光家园二期 位置： 滨河大道 住宅 1.5 2300--2400元/㎡ —去化65% —2013 动工 明珠国际 位置： 老印刷厂 住宅 2.6 2680--2900元/㎡ —去化60% —2014、7月份交房 狮子山新城 位置：狮子山 住宅 3 2500--2800元/㎡ ——去化60% ——2014年交房 商业 1.8 1层：14000元/㎡——销售不理想 中庭平街上1楼商办：9000元/㎡——去化17% 2楼商办：5000元/㎡——去化15% 3楼商办：3500元/㎡——去化25% 商业 0.3 1层：8600元/㎡ 2层：3300元/㎡——去化200㎡ 3层：3000元/㎡ 商业 0.48 1层：18000/㎡ 2层：9000/ ㎡ 商业 1 10