地产牛市下半场.pdf

钱途|MONEY钱途|MONEY STAGE TWO OF BULL MARKET IN REAL ESTATE 地产牛市下半场 文_刘昆　责任编辑_张丽 36_ELITE LIFE MONEY|钱途 宏观层面的宽松货币、极低的实业投资意愿、实际利率的下降、加杠杆化迅速展开等；行业层面长期趋紧的供求状况、低廉的交易 成本、持有物业的低成本等都使得我国房地产市场迎来了新一轮行情。2009年初，市场曾担忧高库存给行业复苏带来沉重压 力，事实上库存压力并不可怕，随着销量回升，库存消化周期将低于市场预期。此外，从2008年第四季度楼市反弹以来的市场销量、价格变 化以及需求等特点，可以断言行业销量在2008年已经触底，价格也早已企稳，本轮楼市不仅具备较强的反弹延续性，而且步入复苏阶段，后 市将振荡上行。 楼市：振荡上行复苏路 需求：未到过度担忧时 　　楼市已经步入复苏阶段，然而复 　　长期来看，在城市化进程中住宅需求总体处于上升通道，城市化速度主导了住宅需求水平增 苏之路注定不会平坦。 速的高低，即城市化进程放缓，潜在需求的增长也随之放缓。 　　第一，名义房价未有大幅下降。 　　我国城市化在2008年之前保持年均1个百分点以上的高速增长，而2008年城市化率仅提高 前次房地产市场调整的根本原因正 0.74个百分点，开始由高速增长转入快速增长阶段。因此，与之对应的住宅需求增长速度也将放 是房价过高。而后依靠政府减免税 缓，但仍处于快速增长阶段。从长期来看，这也是房地产需求无需担心的根本原因。 费、按揭贷款利率七折优惠，再加上 　　但就短期而言，则要看投资性需求能否接力刚性需求。 房价自身小幅调整等多重因素，使得 　　随着二季度房地产市场销量大幅增加，开发商迅速提价，从四大一线城市来看，北京目前市区 房价及租售比进入购房者可承受范 房价相对于2008年10月已经反弹了40%，即使剔除保障性住房的影响，房价也反弹了30%左右；深 围内，从而大幅缩短了行业调整时 圳目前房价相对于2009年1月份低点的反弹幅度已接近30%；上海、广州等城市房价也从低点出现 间，并促使行业步入复苏。但成交量 了20%左右的反弹。 回升使得价格立即出现反弹，刚性 　　天津、大连、杭州、宁波、厦门、福州、武汉、长沙、重庆等二线城市房价也都出现了10%— 需求在短期内将受到一定压制。应 30%左右的反弹。房价的快速反弹使得自住需求压力骤增，但压抑的刚性需求经过一段时间的释 该看到，此次购买力的提升是由于税 放之后，自住需求短期内仍面临难以为继的境况。 费及利率的折扣，房价并没有下跌多 　　从国内一线城市的需求结构来看，2009年3月份以前，购房主要用于自住需求，尤其是首次置 少，而且到2009年5月，房价已基本 业占了绝大部分，投资性需求很少；3月份以后，改善性需求的比例逐步增加，投资性需求也开始入 反弹回来，甚至很多项目的价格还超 市，主要表现在各城市成交户均面积明显增大，大户型和豪宅成交明显好转，这可能是由于各国央 过了2007年高点。 行大规模向市场注入流动性，使得通胀预期在3月份后显著升温，部分避险资金涌入楼市，带动成 　　第二，进入二季度以来，通胀预 交量上扬。 期使得避险资金大量涌入楼市，楼市 　　中长期内，美元可能贬值，全球大宗商品包括资产价格面临较大的上涨压力。从历史情况来 热销时间得以延长。需要注意的是， 看，房地产销量在通胀真正出现前表现最好，尤其是在通胀初期，部分刚性需求也会因预期房价 通胀预期因新增流动性减少而在短 上涨而入市，一旦通胀达到较高水平，政府必然提高利率和紧缩信贷，进而影响房屋销量。 期内减弱，从而影响投资性需求。 　　三季度需要关注通胀预期短期内可能减弱的情况，如果流动性出现变化，那么原先强烈的通 　　第三，楼市在三季度将面临销售 胀预期有可能在短时间内减弱，加上房价短期反弹幅度较大，投资空间明显受到压缩，则投资性 淡季，销量回落是情理之中的事。 需求可能减弱。 2009_