申银万国-中期房价增速放缓,行业利润增速下滑至20%-100712.pdf

业 产 及 业 行 房地产/房地产开发 2010 年 07 月 12 日 中期房价增速放缓，行业利润增速下滑至20% 究 研 业 行 ——房地产行业中期投资策略报告 / 度 深 业 行 中性  结论和投资建议：中长期，受制于房价增速放缓，行业利润高增长时代必将结 束，由此导致板块估值中枢下移，且弹性减弱；短期来看，由于降价速度快于 相关研究 预期，行业资金链断裂和估值下行风险基本消除，行业存在估值修复机会，预 计行业整体底部抬升 10%-20%左右。（1）从中长期看，未来经济转型和收入分 配改革所带来的居民收入差距缩小，以及转型期间政策对资产配置型需求的压 制，都将带来房价涨幅的逐步放缓。因此，未来行业利润增长更多依赖于量而 非价，整体利润增速将明显减弱。预计未来三年，重点上市公司的利润增速将 由此前的 41%下滑至 20%左右，由此也将带来板块整体估值中枢的适当下移。 （2）短期来看，由于开发商降价速度和幅度超过此前的预期，使得行业资金 链断裂的风险大幅消除，不确定性较前期明显降低，且基于 3 季度交易量适度 回升的正面刺激，估值存在适度修复机会，预计整体空间为底部抬升 10%-20%。 由于前期部分二线地产股反弹已较为到位，建议投资者可关注一线地产中保利 和万科，以及二线地产中亿城、北京城建和冠城大通。  关键假设点：二套房政策放松概率较小；经济不会二次探底；一线城市房价下 调 20%-30%成交量将回升。  有别大众的认识： （1）政策放松概率不大，我们认为，在现有财富分配格局 不变，且收入差距可能进一步扩大的阶段，政策放松很有可能进一步刺激资产 价格快速上涨，从而带来进一步调控的压力。因此总体来看，政策放松概率不 大。 （2）价格下调后，交易量将恢复。部分投资者性过于担忧，一旦市场形 成降价预期，成交量会二次探底。我们的看法是，刚性需求存在且持续，只要 分析师 价格降至合理购买力区间，且经济预期稳定，成交量恢复是大概率事件； （3） 江征雁 A0230209120488 部分投资者担忧保障性住房长期建设比例过高，从而对商品房市场形成挤压效 jiangzy@ 应。我们的看法上，这两年保障性住房 20%-30%的开工占比主要是还过去 10 殷姿 A0230210050002 yinzi@ 年建设量较少的旧账。保障性住房长期过多建设，既有损效率又有失公平。对 于我国而言，已经过了住房短缺的时代，只有发展商品房市场才能刺激和带动 居民的住房消费；政府过多介入到保障房建设，特别是大