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竞争对手研究报告.ppt

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竞争对手研究报告概要

宏观调控下的竞争对手 企划部 主要内容 一、竞争对手分类 二、城市布局及资源配置 三、宏观调控后各家土地储备动向 四、竞争对手案例介绍 一、主要竞争对手分类 —我们关注的竞争对手有哪些 我们关注的三类竞争对手 分类 竞争优势 特点 机会 竞争对手 Ⅰ 资金实力 境外开发、海外上市 拥有良好的境外融资渠道: 和黄、中海、合生、华润、复地 Ⅱ 土地获取 国资背景、良好的政府关系 介入土地一级开发;央企地产业务重组;低成本、大规模获取土地 招商、绿地 Ⅲ 其他 跟随万科的扩张模式、快速开发的运作模式 可借鉴经验教训、 快速的现金流周转 金地、顺驰(融创) 二、城市布局及资源配置 —宏观调控对不同发展策略企业产生的影响 2.1 土地储备总量比较 —土地储备被更多的竞争对手所重视 ■6家开发商土地储备超过900万平米; ■万科土地储备的总量暂不再具有领先优势。 注:此处及本部分后续数据统计截至2005年6月,未区分权益土地储备量。 2.2 竞争对手的城市布局比较 -宏观调控前,各家均选择扩全国扩张,但策略不同 长三角 珠三角 环渤海 中西部 合计 万科 上海、南京、苏州、 无锡、镇江、昆山 深圳、广州、 东莞、中山 北京、天津、沈阳、 大连、长春、鞍山 成都、武汉、南昌 19 顺驰 上海、南京、苏州、 无锡 北京、天津、长春、 青岛、石家庄 成都、重庆、德阳、武汉、荆州、榆次、郑州、洛阳 17 绿地 上海、南京、合肥、昆山、常熟、诸暨、徐州、无锡 长春 成都、重庆、南昌、西安、郑州 14 和黄 上海 深圳、广州、珠海、东莞 北京、天津、长春 成都、西安、长沙、重庆、武汉 13 中海 上海、南京、苏州、宁波 深圳、广州、 佛山、中山 北京、长春 成都、西安 12 金地 上海 深圳、广州、 东莞、珠海 北京、天津 武汉 8 招商 上海、苏州 深圳、广州 北京、天津 重庆 7 合生 上海 深圳、广州、惠州 北京、天津 西安 7 全国布局超过十个城市的共有五家公司,万科进入城市的数量排名第一,合生目前只进入了七个城市; 从各发展商的城市布局来看,基本上都采取了全国扩展的基本思路,但由于公司发展阶段、经营策略等方面的差异,其选择的扩展策略也存在差异,如顺驰与绿地目前没有进入珠三角。 策略差异之一 —对于聚焦三大城市经济圈,各家的选择不同 ■除和黄外其余各家土地储备在三大经济圈内聚集程度均超过60%,万科为83%。未计算西安经济适用房项目时,合生为100%; ■从各区域土地储备的分布来看,合生在珠三角最多,绿地在长三角最多,顺驰在环渤海最多,和黄在中西部最多,万科比较平均。 分区域土地储备量比较(万平米) 三大经济圈土地储备占总储备的比例 策略差异之二 —对于是否进行中西部扩张,各家的选择不同 ■在布局超过10个城市的5大开发商中,有三家选择了西安、重庆;同处中西部省会城市的郑州、合肥、长沙也成为竞争对手的选择目标。 上海 北京 广州 天津 长沙 西安 重庆 深圳 郑州 合肥 和黄/绿地/中海/合生 和黄/绿地/融创/招商/阳光100 绿地/顺驰 绿地/华润 和黄/阳光100 策略的差异之三 —对于三大区域内核心城市与二、三线城市选择不同 ■从绝对量看,除深圳外,万科在核心城市的土地储备与“地主”存在明显的差距; ■从核心城市土地储备比例上看,合生与金地集中度较高,万科低于其他竞争对手。 核心城市土地储备数量(万平米)比较 核心城市占三大核心区域土地储备总量的比例 2.3 各种发展策略受宏观调控影响分析 -万科的核心城市集中度有待加强 核心城市的行业成熟度及市场需求量较高,调控后的恢复能力较其他城市强; 采取各个区域均匀布局的办法,有利于防范个别地区房地产市场可能存在的风险(如万科),而集中于核心城市,有利于防范整个行业的市场风险(如合生); 和黄在内地的土地储备主要集中在中西部,理论上受调控影响会较大,但是: 其资金实力较雄厚; 在内地一直采取“冷场进入”的土地发展策略,项目地价可能较低; 地价支付上可能存在优惠。 综上,和黄可以较为从容地应对目前的宏观调控。 万科在核心城市土地储备集中度方面低于所有对手,受宏观调控影响应较大。 三.宏观调控中各家土地储备动向 数据来源:中国房地产TOP10研究组、各上市公司年报、公告、各地土地交易信息、企划部竞争对手数据库 3.1

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