2016年6月杭州楼市分析报告.PDF

2016 年6 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2016 年6 月杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一、 前言 2016 年 6 月杭州楼市延续了自春节后市场预期逆转所带来量价齐升的热度 惯性向前。 杭州土地市场依旧狂热，月度成交金额接近260 亿元。金茂首开庆隆宅地 和重庆东原未来科技城宅地不仅成为区域地王，且分别刷新了拱墅区和余杭区的 楼面价纪录。滨江保利味精厂宅地也以39509 元/平米的楼面价，仅次于绿城潮 鸣地块，位列杭州宅地单价第二。 土地成交价格几乎都无法用正常的目前在销售楼盘价格倒推成本的逻辑来 测算。 相对于土地市场，6 月杭州商品房和二手房市场相对平稳理性。虽然杭州市 区商品房成交量和价格涨幅较3 月、4 月和5 月呈现逐渐趋稳回落态势，但总体 降幅并不大。 6 月超1.8 万套的成交量对于杭州楼市而言依然是天量，市区商品房成交均 价环比上涨2.3%。 时至年中，影响2016 年下半年市场走势的各种因素骤然复杂。 一方面，上半年市场逆转带来的巨大惯性仍会继续向前。另一方面，政策已 经发生变化。 以5 月9 日权威人士《人民日报》谈话为标志，货币政策已经出现了明显转 向。 4 月和5 月，信贷额增加及M2 增速均明显放缓。极度宽松的流动性很可能 在短期内结束。而同时，国内外经济走势复杂和不确定，“黑天鹅”事件增多。 官方面临着保资产价格还是保汇率稳定的重要选择。 国内资本豪赌政策会选择保资产价格。一线城市及部分二线城市出现了离谱 的土地价格，给官方造成较大压力。 1 / 3 2016 年6 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 杭州楼市本身尚不存在政府动用有形之手出台遏制政策的可能性和必要性， 但如果其他城市擦枪走火，市场将产生传导效应。 因此，下半年楼市走向扑朔迷离。 但可以肯定的是，短期内在资金较为充沛的情况下，指望开发商降价的可能 性几乎没有。 同时可以肯定的是，需要依靠房价大幅度上涨，甚至涨幅至少在50%以上才 能保本的高价土地，蕴含着较大的市场风险。 二、 主要数据 1. 商品房 （1）2016 年6 月，杭州市区(暂不含富阳区，下同)新建商品房成交 18160 套，环比下降2.0%。同比上升48.1%，成交量创历史同期新高。 2016 年上半年，杭州市区商品房成交套数、面积和金额均刷新所有历史纪 录，甚至超过2010 年—2014 年这五年任何一年的全年成交量。 （2）6 月杭州市区新建商品房成交均价17148 元/平方米，环比上涨2.3%。 其中，主城区成交均价22901元/平方米，余杭区成交均价11797元/平方米， 萧山区成交均价14817 元/平方米。 （3）6 月底杭州市区新建商品房可售房源134609 套。其中，主城区64669 套，余杭区45552 套，萧山区24388 套。 自2015 年12 月开始，杭州市区新建商品房可售房源已连降7 个月。2016 年6 月底市区商品房可售房源较2015 年12 月底减少超3.2 万套。 动态存销比月均以6 月18160套的速度消化需7.4个月，以近一年月均14055 套的速度消化需9.6 个月。 2. 土地 （1）2016 年6 月，杭州市区共成交二十一宗土地，成交总面积71.5 公顷 （折合1072.1 亩），总可建面积171.8 万方，总成交金额259.8 亿元。 2 / 3 2016 年6 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 （2）6 月杭州市区共成交涉宅用地十四宗。平均溢价率47.5%。其中，主城 区涉宅用地成交四宗，成交金额124.2 亿元，占比近五成。 （3）7 月，杭州市区土地市场挂牌七宗土地，总出让面积42.6 万方，总起 价94.9 亿元。