第2章(2.1市场法).ppt

一、市场法基本含义 市场法是指根据替代原则，利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类似分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 例2-1 某股票的股价是24元，每股年净收益为0.80元，则该股票的市盈率为 24/0.8=30倍 例2-2 假设1年期的银行定期存款利率为3.26%，那么无风险市盈率为多少？ (1÷3.26%) = 30.67倍 类比法的基本计算公式为： 例.可比实例的成交日期为2007年3月1日，成交价比正常买卖价格偏少2%，交易时该类资产价格指数106，资产状况与待估资产相比的变动率为-7%，评估基准日（2007年8月1日）该类资产价格指数为112。计算各类调整系数。 解： （1）交易情况调整系数=100/98=1.02 （2）交易时间调整系数=112/106=1.06 （3）资产状况调整系数=100/93=1.08 例2：对某企业一台机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的相似机床的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见表1所示： 1.计算生产厂家（品牌）因素修正系数： A：100/125；B：100/100；C：100/125。 2.计算交易时间因素修正系数： A：118/100；B：115/100；C：103/100。 3.计算成新率因素修正系数： A：70/80；B：70/60；C：70/75。 4.计算参照物A、B、C的因素修正后价格： 5.确定评估值： （8260+8050+7306）÷3=7872（元） 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2011年居住用房价格与2010年相比上升了3%，则： 资产评估值=58000×(1+3％)=59740(元) 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元） 2.区域因素 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 3.功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 4．交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 5．个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值 ＝ 参照物价格 × 交易时间差异修正系数 × 区域因素修正系数 × 功能差异修正系数 × 交易情况修正系数 × 个别因素修正系数 70 75 60 80 成新率/% 1个月前 5个月前 6个月前 交易时间 沈阳 上海 济南 上海 生产厂家 公开市场 公开市场 公开市场 公开市场 交易状况 9500 6000 10000 交易价格/元 被评估