论我国城市高房价的制度根源.doc

论我国城市高房价的制度根源 内容摘要：城镇住房制度市场化改革以来房价呈不断上涨的总体趋势。高房价与住房制度设计有关,也与现行的财税体制与官员考核机制等制度激励有关。住房保障制度建设的滞后，迫使更多的人只能通过市场解决住房问题，自然也推动房价了房价的上涨。抑制高房价的关键即在于改革现行财税体制及官员考核机制，同时继续深化城镇住房制度改革、弥补房改缺陷，完善住房保障制度。 关键词：房价 住房保障 城镇住房制度 一、城镇住房制度改革以来房价走势 城镇住房制度改革以来尤其是1998年以后，住宅价格不断上涨。以上海为例，1995年，新建住宅平均销售价格为2477元/平方米，2009年则为12364元/平方米，十多年间，每平方米涨了近万元。（见下图）不仅是上海，全国住房平均销售价格总体皆呈上涨趋势，其中有三个时期涨幅比较明显，即2003-2004年、2007年及2009年。特别是2009年，部分城市房价不断创新高。据国家统计局数据显示，2009年3-11月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%，连涨9个月，涨幅逐月扩大。 在房改过程中，面对房价的快速上涨，中央也数次采取紧缩性的宏观调控政策，尤其是2005年至2006年密集推出抑制房价的政策。但调控过后，2007年房价继续上涨，并且几乎是逐月上涨。针对2007年房价的暴涨，中央在2008年初开始继续对房地产实行紧缩性的调控，但由于受金融危机的影响,一些地方政府开始自行救市，国务院重提房地产业是国民经济的主要支柱产业。在诸多因素的影响下，2009年初开始，房价大幅上涨，一些城市在短短几个月间房价几乎上涨一倍。 高房价具有自动调整资源向大城市的聚集、防止出现“大城市病”的作用。但毋庸置疑，高房价也具有很多的危害，由于住房易成为投机的对象，随着房价的不断上涨，会形成房地产泡沫甚至泡沫经济，最终破坏宏观经济环境。同时，高房价还将加大贫富差距，形成“住房有产阶级”与“住房无产阶级”的分化，造成他们之间的矛盾，甚至一些百姓对住房改革产生怨言。 资料来源：根据上海统计年鉴数据进行整理 二、城市高房价的制度根源 （一）城镇住房制度改革缺失 住房制度改革不仅使城市建设资金得以良性循环，也大大提高了居民的居住条件，以上海为例，1991年，市区人均居住面积仅6.7平方米，而至2009年，上海市区人均居住面积达17.2平方米。但住房制度改革也存在许多问题，主要表现在三个方面：一是改革目标偏差。在住房改革实践中，将市场化理解为自有化。尤其是1998年后，为扩大内需，住房改革成为解决现实经济问题的工具。二是重“售”轻“租”。把住房制度设计为让更多的人买房，政策鼓励居民购房而不是租房，买房的人多了，房价自然会涨。为促进居民买新房，旧公房也多以成本价出售。同时大量拆迁仍可居住的旧房屋，代之以新建公寓房，使我国城市化成本越来越高。三是住房结构失衡。我国人口多且家庭规模呈不断小型化趋势，家庭规模的缩小并不需要许多的大户型住宅，但在实际开发过程中，开发商却片面追求大面积，平均套型面积从2001年的约82平方米，增大到2006年的130多平方米，从而造成房屋总价过高。2006年政府发文明确新建住房结构比例，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%，然而现实生活中，由于“上有政策，下有对策”，小户型建设的政策效果并不理想。 （二）现行财政与官员考核制度助推房价 在房价问题上，中央政府与地方政府利益是不一致的。中央政府将住房视为消费热点，采取各种措施促进居民购房，以拉动内需；将房地产业视为支柱产业，希望房地产业发挥较大的关联作用，拉动整体经济增长。而在支持房地产业发展的同时，房价也在不断地上涨。而房价上涨带来的成本，如可能产生泡沫经济，造成贫富两级分化等，最终由中央政府承担。因此，中央政府会对房地产市场不断进行调控。但在调控中，中央政府往往陷入两难，因为旨在抑制高房价的严厉政策最终有可能导致整个国民经济衰退。在房价与经济增长之间，中央政府势必会选择一个平衡。 基于政府理性经济人的理论假设，地方政府在贯彻中央方针政策的同时，也有自身的经济与政治利益追求，即追求地方财政收入最大化以及政治地位的提高。而追求财政收入最大化的最终目的还是为了政治利益，即获得上级政府的认同，得到晋升的机会。1994年实行分税制改革，中央政府重新集中了财权，却造成地方政府的财政收入与其承担的支出责任不平衡，从而诱导或刺激了地方政府投入到横向财政竞争中。在现行的财政体制下，地方政府增加财政收入的途径主要是依靠增加预算外收入，而预算外收入的主要来源即土地出让金，由此形成了地方政府过