绿城_理想之城.ppt

理想之城策划案 1、项目背景： 绿城·理想之城是由绿城集团与青岛百通房地产开发公司组建中外合资股份公司，共同投资80亿元建设青岛市最大的住宅类项目。 其目标是将理想之城建成青岛的休闲商住区。 项目位于青岛市李沧区东部（规划中的“青岛中央居住区”的核心区） 是青岛北部城市化进程中重点发展的区域，依山而建。 具体位置是：天水路以南、九水东路以北、合川路铜川路以西、青银高速以东。占地273万平方米，总建筑面积约200万平方米。 其中一期商品房总建筑面积约为23万平方米，共有900多户，38幢楼，楼房风格为地中海式。 计划开发周期为5至8年。 全部建成后，可容纳约23万人居住。 2、位置情况： 为了顺利研究理想之城的项目潜力，从以下几个角度评价项目的位置： 交通状况； 周边环境； 经济和人口情况； 人口和家庭状况； 产业结构和生产总值 竞争性供给； 有关住宅市场的结论 2.1.1、交通状况： 从地图上来看，理想之城位置较为偏远,周边基本没有商业建筑，距离最近的商圈是东李商圈，车程为？分钟，客观上为本区域形成自有的商圈提供了条件。 项目靠近青银高速和市南工业园,总体道路状况不是很好，但随着青银高速改成城市快速路、铜川路对接香港东路、九水东路要拓宽至40米，金水路要拓宽到40米，绿化带相信路况在不久的将来能够得到改善； 其中有一部分住房（主要是拆迁安置房）靠近电压线（是在安全范围,距离足够）,商品房则距离高压线较远。 周围有两个工业园区，加上新火车站的建立、政府政策的倾斜，这一地段的升值潜力较大。 2.1.2、主要公交路线： 303路、365路、361路、112路、113路等 2.2、周边环境： 改造后李沧东部将形成一个巨大的居住区； 新建设3所小学和1所中学，保证适龄学生能就近入学，接受教育； 区内还将建设一座中等规模的体育中心，一座图书馆、科技馆和展览馆三位一体的文化中心； 401医院北部院区将为区域内的居民提供完善的医疗服务； 其他设施包括五星级酒店，购物广场，大型公园等。 2.3、经济和人口统计情况 2.4、人口和家庭状况 2.5 产业结构和生产总值： 李沧区消费状况概述： 食品在消费中占的比例减小，但总的消费额增加，说明人民生活水平有了提高：粮食类比重减小而油脂类增加说明人们越来越重视生活的品质，消费观念和消费结构发生了变化，可以作为商圈发展的切入点之一。蛋类、水产品、菜类和干鲜果品消费比重和金额都有所增加，反映了人们更加重视健康绿色的生活方式； 烟草、酒水饮料等非必需生活消费品消费金额增加但是比例变化稳定，说明它们在人们的生活中有比较稳定的位置，需求稳定； 奶及奶制品消费金额和所占比例都有所下降，可能与近年来奶制品价格上涨有关。 医疗保健消费与去年相比有比较大的增加，反映了人们对自身关注的增加以及对保健、医药等方面的需求； 教育的支出和所占比例的缩小值得重视，调查深层次原因后很可能发现相关的市场。 注：以上结论通过青岛市2005年统计年鉴得出，是与2004年消费状况的比较结论。 2.6、竞争性供给 升值空间大； 产品本身质量高； 物业公司、开发上质量都很好 就综合实力而言，还是比较有竞争力的。 3、有关住宅市场的结论 理想之城住宅区的主要优势在于房屋本身质量高、物业管理很好、所处位置有吸引力，目前不良的道路状况根据政府规划在不久的将来会得到改善。 这些特质保证了理想之城有很好的可升值空间，加上政府政策的倾斜。如果能充分利用这些条件，做好产品差异化工作，理想之城住宅区是很值得期待的。 4、写字楼及商用情况分析： 4.1、项目相关背景： 4.1.1、市场概况： 李沧区总面积95.52平方千米。2003年底，全区总人口28.08万人，其中非农业人口25.94万人。2005年生产总值为141.25亿元，其中第一产业产值为0.16亿元，第二、三产业产值分别为95.09亿元和46亿元，其他产业产值为89.99亿元。 理想之城位于李沧东部，在李沧区的规划中，这个区域共包括20个村庄，分别是侯家庄、麦坡、佛耳崖、郑庄、苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河、上臧、李家上流、杨家上流、毕家上流、尤家下河、南王、北王、戴家、长涧、于家下河和炉房。现住人口有3万多人。 4.1.2、邻近商圈： 李沧区目前主要有三大商圈： 如图，从左到右依次是沧口商圈、李村商圈以及东李商圈 4.2 写字楼、商业的面积配比： 4.2.1、对写字楼的需求分析： 4.2.22理论分析： 城市与写字楼的相关度相很高。城市的特征直接影响该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不同发展阶段有其不同的功能，不同的地域条件也将形成不同的城市，它们对写字楼的需求是不同的。 从规模上看，李沧区是作为地区性政治、经济、文化、商贸中心的功能都