第三章市场比较法.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 在实际估价中，可利用的价格指数变动率有： 一般物价指数或变动率 建筑造价指数或变动率 建筑材料价格指数或变动率 建筑人工费指数或变动率 房地产价格指数或变动率 全国房地产价格指数或变动率 某地区房地产价格指数或变动率 全国某类房地产价格指数或变动率 某地区某类房地产价格指数或变动率 基本原理 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 运用举例 市场比较法 二、市场比较法的估价步骤 房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。 区域因素修正：包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。 个别因素修正：包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。 权益因素修正：包括年限修正、产权状况修正等。 基本原理 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 运用举例 市场比较法 二、市场比较法的估价步骤 （六）房地产状况修正 计算公式：百分率法 可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝在估价对象房地产状况下的价格 可比实例在其房地产状况下的价格× ＝在估价对象房地产状况下的价格 可比实例在其房地产状况下的价格× ＝在估价对象房地产状况下的价格 基本原理 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 运用举例 市场比较法 二、市场比较法的估价步骤 （七）比准价格的计算 简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法 众数法 其他方法 基本原理 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 运用举例 市场比较法 二、市场比较法的估价步骤 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000（元/ m2） 600（美元/ m2） 5500（元/ m2） 成交日期 2006年1月1日 2006年3月1日 2006年7月1日 交易情况 +2％ +5％ -3％ 房地产状况 -8％ -4％ +6％ 【例3-10】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2006年3月1日为1：8.5，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/ m2） 3700 4200 3900 成交日期 2006年5月24日 2006年8月24日 2006年9月24日 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 -2％ 0 +1％ 月份 4 5 6 7 8 9 10 价格指数 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.5 100 90 100 80 因素2 0.3 100 100 110 120 因素3 0.2 100 125 100 100 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅