第5章重置成本法.ppt

第5章 重置成本法 §5.1 重置成本法的基本原理 5.1.1 重置成本法的概念和理论依据 5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制 5.1.3 重置成本法的操作步骤 5.1.4 重置成本法的计算公式 5.1.1 重置成本法的概念和理论依据 概 念 理论依据 重置成本法是求取标的建筑物在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，加上土地的价格，以此估算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。 从卖方的角度看，重置成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度看，重置成本法的理论依据是替代原理。 5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制 重置成本法的适用范围 当有充分资料可以衡量其折旧时，也可用于旧建筑物的价值评估 拟建建筑物、特殊目的或特制不动产以及其他在市场上很少交易的不动产的价值评估 新开发土地的价值评估 特殊评估目的下的不动产价值评估，如抵押价格、征用价格、保险价格等 新的或相对较新的建筑物的价值评估 5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制 重置成本法的应用限制 对于使用期过长或特别旧的房产，很难准确计量其价值损耗，即折旧；另一方面，这一方法很难估计由于设计、式样等的规格与质量，以及施工人员的素质所造成的建筑物质量上的差异。 一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价，使用这种测算方法不仅有困难而且不规范，在理论上也缺乏依据（新开发土地除外）。 5.1.3 重置成本法的操作步骤 估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格） 估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同效用新建筑物的成本） 估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价值损耗） 估算建筑物净值；（重新建造价值－建筑物折旧） 估算不动产价格；（基地价格＋建筑物净值） 5.1.4 重置成本法的计算公式 新建不动产 新开发土地 旧有不动产 新建不动产价格=土地取得费用＋土地开发成本＋建筑物建造费用＋管理费用＋销售费用+销售税费＋投资利息＋开发利润 土地价格 = 土地取得费用＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋开发利润 旧有不动产价格 = 新建不动产价格－建筑物折旧 §5.2 建筑物重新建造价格的估计 5.2.1 建筑物重置成本与重建成本的概念及比较 5.2.2 建筑物重置成本的构成 5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法 5.2.1建筑物重置成本与重建成本的概念及比较 建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 重新建造价格 重置成本 重建成本 以估价时点的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。 以估价时点的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。 5.2.1建筑物重置成本与重建成本的概念及比较 重置成本 重建成本 适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物。 建筑物的重新建造价格 5.2.2 建筑物重置成本的构成 重置成本 直接成本 间接成本 企业家利润 与实体建筑物的建造直接相关的资本性支出（如合同成本） 与实体建筑物的建造间接相关的资金成本（如融资） 企业家提供与整个开发项目相关的灵感、驱动和协调所需的回报 包括建造建筑物过程中所用的人工与建材支出，以及总承包商和分包建造商的利润与人工成本。 总间接成本通常以直接成本的某一百分比来估计。 在不动产建造完工并达到稳定出租或出售时，不动产市场总价值与开发和营销总成本之间的差额。 5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法 利用相似建筑物的安装工程费，通过对其进行适当的修正和调整（包括销售条件、估价时点、实体差异的修正和调整），再加上管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估算标的建筑物重新建造价格的方法。 比较单位法 注意：单位成本随建筑物规模变化而变化。在其他条件不变情况下，建筑物面积越大，单位成本越小。这种现象反映了在建筑物由小变大时，管线、暖气、电梯、门窗及其他类似建筑物部件并不是成比例增加的事实。 部件单位法 数量调查法 注意：应结合各构件或工程的特点使用计量单位。例如，土方成本通常以每立方米金额来表示，基础结构成本以每米金额或混凝土的每平方米金额来表示。地板结构可能以每平方米金额来表示，屋顶以见方作为基本单位等。 又称分部分项法。