第五章成本法-.ppt

各种结构房屋的耐用年限一般为： 1)钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 2)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3)砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 4)砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 5)砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 6)砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 各种结构房屋的残值率一般为： 1)钢筋混凝土结构0；? 2)砖混结构一等2％；??3)砖混结构二等2％；? 4)砖木结构一等6％；???5)砖木结构二等4％； 6)砖木结构三等3％；??? 7)简易结构0。 例：有一建筑物，建筑总面积100平方米,经过年数5年，单位建筑面积的重置成本500元/m2，耐用年限30年，残值率5%。试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 估价中折旧与会计成本核算中的折旧的区别： 二者区别表现在：一、估价中的折旧注意价值的减损，目的是真实地反映建筑物在估价时点的价值；而成本核算中的折旧注重固定资产原始取得价值的摊销和回收，目的是为了准确计算成本和利润。二、会计上的折旧的计算方法一旦确定，一般不轻易更改；估价中折旧的计算方法有很大的选择余地，并且在估价人员认为必要时，还可同时选用几种计算方法，综合计算建筑物的折旧。三、根据会计核算中历史成本的原则，成本核算中的折旧应以建筑物等的固定资产实际购入或建造时的交易价格为计算依据，除了国家另有规定以外，建筑物的帐面价值不得随便调整。而估价中的折旧所依据的建筑物重置价值随着估价时点的变化而变化，只有确定了建筑的估价时点，才能准确计算建筑物的重置价值，进而求取折旧。 二者的联系：都是为了反映长期使用的资产的价值减损情况。 《房地产估价三种基本方法之比较》 《论房地产估价方法的选择》 至此，房地产评估中的三大基本方法均学过 案例分析： 1.估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 (2)当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征有郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等每1m2 150元，土地开发费用、税金和利润等每1m2 120元，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： (3)建筑物的重置价格价为1100元/m2。 (4)建筑物耐用年限为60年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 解： (1)成本法公式如下： 房地产价格＝土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧 (2)求取土地的重置价： 1)用市场法求取： A修正后的单价＝2200×(100/100)×(1+0.5%)6×(100/97) ＝2336.94(元/m2) B修正后的单价＝2050×(100/100)×(1+0.5%)9×(100/92) ＝2330.56(元/m2) C修正后的单价＝2380×(100/103)×(1+0.5%)4×(100/105) ＝2244.99(元/m2) 再用简单算术平均法求得土地价格 ＝(2336.94+2330.56+2244.99)/3＝2304.16(元/m2) 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为： [(100000/666.67)+150+120]×5.38＝2259.60(元/m2) 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2304.16+2259.60)/2＝2281.88(元/m2) 土地总价＝2281.88×1000＝228.19(万元) (3)求建筑物的重置价值为： 1100×4500＝495(万元) (4)求建筑物折旧总额为：