2005房地产政策大事记.doc

来源于：房地产E网- 房地产E网-/ 倍讯易-/ 孙宏斌与顺驰 2005房地产政策大事记发布时间 发布部门 事件 2005年3月 央行上调个人住房贷款利率 2005年3月 财政部 拟开征房地产税 2005年4月 社科院 2005房地产蓝皮书 2005年4月 国务院 国务院出台八点意见稳定房价 顺驰以中国功夫生存 空手套白狼银行也沉默证券市场周刊徐蕾 李中东　　更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类：俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着话，并且频频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。　　2004年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。在紧张、压抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。业内人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。但顺驰没死。谁救了顺驰？宏观调控使地价上涨反而拉了顺驰一把，这是一种说法; 顺驰是处理政府关系的高手，这是另一种说法；更多的说法是，在诸多与资金相关的环节，顺驰采用拖字诀。　　在顺驰的起家之地--天津，几乎每一家银行都有向顺驰贷款的经历。据称，顺驰对银行贷款也实施拖欠战略，仅天津一地顺驰拖欠的贷款就高达40亿元。众多银行在顺驰拖欠贷款时保持了沉默--因为一旦顺驰出事，就意味着银行大量贷款无法收回。　　这是太有魅力的长大游戏：规模越大，能够周转的资金就越多，空手套白狼的胜算就更多--结论似乎是，只有做大，才能不死这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？　　顺驰没死。为此，顺驰掐了自己一把。2005年5月19日。天津南开大学校园。对于顺驰发展模式的探讨如火如荼。顺驰是榜样。有参会者被热烈气氛感染得出结论说。本来，在很多人曾经的预想中，这一天该是用来做顺驰的验尸报告的。　　想必万科也狠狠地扎了自己的大腿：那匹黑马果真没死吗？2005年1月5日。新视野高峰论坛。曾指顺驰黑马必死的王石一改与顺驰兵戎相见的常态，反而在顺驰集团创始人、原董事长孙宏斌发言时主动侧身为其拍照。其乐融融，不是吗？尽管外界向万科学习的声音仍然高亢，但万科似乎已经可以听到自己向顺驰学习的心跳了。在无锡项目中，万科风格与以往迥异，不仅操盘速度采用了与顺驰类似策略，而且在政策方面，任凭顺驰先行试探雷区，万科跟进享受优惠政策。在营销方面，静等顺驰先炒热板块，万科随后跟进--俨然一个追随者的角色。　　这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？　　未被点中的死穴　　顺驰非但没死，而且由于赶在2004年8·31土地大限前在全国拿到几块天价地，反而大有越活越滋润的态势，日子比当初那些在土地拍卖时精打细算成本、最后与拿地失之交臂的开发商过得舒坦得多。按照SOHO中国有限公司董事长潘石屹的说法，去年凡是有项目的公司都赚了大钱。　　成者王侯败者寇。许多人因此不得不重新审视这家膨胀式崛起的公司，关注顺驰需要时间，一位业内人士评价道，也许3-5年后才能给这家公司下结论。不计成本地扩张规模最终导致资金链断裂，此前一直被看成是顺驰的死穴。　　想让谁灭亡先要让其疯狂。人们相信顺驰会惨死是因为目睹了其癫狂。　　顺驰最初引起高度关注并随之引发极大质疑，是在2003年12月8日。那一天，这家来自天津名不见经传的地方开发商 一拍成名--以9.05亿元的天价获得了其在北京的第一块土地--大兴1号地。　　槌声落定，质疑声起：顺驰是谁？ 顺驰以这么高的价格拍得土地到底想做什么？这个开发项目到底还能不能赚到钱？9.05亿元的价格远远高于当时业内其他人士的心理承受底线和大兴区政府的预估价格。　　某知名开发商在拍卖现场对记者言说不解：按照通常开发商的开发成本计算，顺驰这么做多半会亏的，最好也就是能做到盈亏平衡。当初组织那场拍卖的北京市土地整理储备中心大兴区分中心副主任刘胜良回忆当时情况时说：我们原来估算的拍卖价格是6亿，拍卖的结果显然超过其预期，拍卖价格过高并不一定是好事，这说明房地产市场存在一些非理性因素。但顺驰自己当时却公开表示：拍出的价格非常合理。大兴拍地之后，顺驰一口气又在全国拍得几块天价地，彰显全国急速扩张的野心。截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。　　于是，锅和锅盖的方程成为人们掐算顺弛死期的依据。　　100多亿的土地出让金，以土地成本占全部开发成本的50%估算，则总开发成本是200亿以上。这是锅--现金需求。顺驰声称2003年销售回款有40亿，这是盖子--现金，虽然它2004年的目标是超过100亿，但那只是目标，现实的盖子只有这40亿。　　通常而言，房地产开发的资金周转通常一年最多一次，那么顺