2007年沧州市海湾时珠销售方案.doc

海湾时珠销售方案 通过对沧州市房产市场特别是新华区板块房产市场有针对性地了解与分析，我公司对海湾明珠项目提出了以下的销售解决方案。 本销售解决方案主要从销售时机、住宅及商业部分的分析行销计划共三个方面来展开。 第一部分 项目销售时机 项目的运作成功要“天时、地理、人合”三要素齐聚。把握本项目最佳的入布时机也就是占据绝佳的“天时”要素是确保项目整体运作成功的先导条件。 我公司认为在本项目的操作过程中，应以住宅为先务部分，从住宅入手入主沧州房产市场，待住宅部分消化完毕后，再着手进行商业的操作。 此观点是综合沧州房产市场2007年的整体状况而提出。 1、从市场供给角度出发，在2007年沧州楼市舞台上活跃着以下的几家： 住 宅 部 分 天成首府项目 2006年4月开展宣传，5月入市销售，“国九条”颁布后放停销售 金鼎项目 2006年9月完成建行团购 医专项目 2006年8月整地，处于前期阶段 鼓楼广场 2006年5月开始认购 东方骏景 2006年9月完成团购 师专项目 2006年6月开始蓄势 商业 部分 南门步行街 2005年A座销售，2006年A座开业，现施工部分为C座 以上项目均有能力在2007年办理完成商品房预售许可证件。 2、从需求的角度出发： 沧州市人口较少，市区人口在40万人左右。经济水平较低，购买能力较差是其一大特点。2006年4月之前房价较低，维系在2000元/平方米水准，自主管部门规范完善本市的土地摘牌程序后，沧州市地价水准一路上涨，直接导致房价直线攀升。 较低的购买能力与相对较高的房价之间，决定了在全市的范围内，本项目的目标客户相对集中在中高收入阶层，且此阶层的数额不大。 3、从竞争的角度出发： 本项目处于沧州市区的黄金中心位置，对于居住地缘性较强的沧州市而言，我们有利的地理一方面为我们立足全城提供了广阔的客源，目的也让我们面临来自东西两个区域项目的竞争。 如果我们不能及时争夺沧州有限的客户资源，则会面临客户匮乏的不利局面，从而影响到项目整体的操作进度。 4、从地块价值的角度出发： 我们的项目处于沧州市中心位置，周边商业繁华，生活配套完备，地段住宅房产价格处于稳定的上升期，成熟的商业氛围不需要我们采取以商养地、带动房价上涨的策略。  第二部分住宅操作计划 一、项目市场定位 沧州首席高尚亲水豪宅 二、产品定位 （一）整体项目设计协调 充分考虑整个项目的综合体建筑的协调性 充分考虑本项目动、静等功能区划分问题； 充分考虑项目整体外立面的协调性问题； 充分考虑本项目各功能区交通流线问题； （二）户型设计要点： 确保项目户型面积控制及户型设计的合理性； 确保项目户型在功能上的实用性和方便性，例如：要考虑生活阳台的设计；要避免户型产品对视问题，以及居室内的功能运用等等问题； 二居室：面积控制主要集中在90平方米左右；三居室：面积控制主要集中在120平方米左右； （三）外立面设计要点： 外立面平面设计，尽量体现高层板楼的的整体性，减少复杂立面效果； 外立面视觉设计，尽量体现项目整体性的视觉效果，体现出项目高档视觉效果； 外立面颜色设计，尽量体现项目现代、高档、稳重的效果； 外立面设计要考虑新型建筑材料的使用和成本预算； 外立面设计要评估使用年限问题，减轻未来业主的生活成本； （四）智能安防系统 社区围墙红外监控系统（闭路电视监视系统）； 社区车行主出入口闭路电视监控系统社区内电子巡更系统； 停车库磁卡门禁＋摄像监控系统； 楼内门禁对讲系统（彩色可视对讲系统）； 地面1、2层窗磁防盗报警系统； 电梯安全报警系统直驳社区中央安全系统； 公共楼道包括地下车库烟感喷淋系统； 三、价格体系销售节奏 从沧州目前房地产市场的发展状况出发，我们建议本项目的销售价格应从单套房屋总套价出发，在初期投入市场的单元总套价控制在30万元/套的水平线上，二次投入市场的部分上涨到32万元/套的水平线上，三次投入市场的部分上涨到35万元/套的水平线上， 四、市场投入次序图示 南 一次投入部分（1号楼） 三次投入部分（4号楼） 回迁（2号楼） 三次投入部分（5号楼） 二次投入部分（3号楼） 五、营销战略布局 本项目运作成功不是简单的推广所能达到预期目的，要达到预期效果必须运用立体、全方位、深入的全程营销，其要达到预期效果，初步建议如下； 第一阶段：强化合作团队 此阶段主要是编织强大的合作团队前期准备阶段，加强沟通、联合、巩固营销战略基础。 第二阶段：团队组建与运用 软性文章运作团队 此团队主要负责项目软性文章的营销渠道，引导市场、引导消费者思想、引导消费者置业倾向、巩固项目口碑、树立项目舆论形象； 固定户外宣传运作团队 此团队主要负责项目在户外视觉、户外引导、户外宣传主力形象，特别是现场区，重点在交通流线、消费群体上的宣传