2008年如东县丰利项目投资评估报告1.doc

集团如东县丰利项目 投资评估报告 澳大利亚投资集团 2008年9月16日 目 录 第一部分城市宏观投资环境分析 一、自然地理环境 1、城市概况 2、城市交通 3、城市人口二、经济发展环境 1、人均GDP 2、人均可支配收入 3、城市规划及市政建设 4、重点经济开发区 二、房地产市场发展环境分析 1、施工及新开工面积 2、竣工面积及销售面积 3、商品房价格走势 三、项目竞争市场分析 1、竞争企业分析 2、供应结构与规模 3、整体规划分析 4、物业类型分析 5、公寓主力户型分析 6、价格及去化分析 7、客源分析 8、未来市场供应预估 9、评估小结 第二部分如东丰利镇投资分析 一、丰利镇概况 1、自然地理环境 2、交通环境 3、资源分布 4、经济发展 5、文化教育 6、基础设施 二、地块分析 1、地理位置于现状 2、景观资源 三、社会资源 1、区域档次 2、周边生活机能 3、周边居住环境 总结 四、地块价格 1、土地W.W.O.T分析 2、产品组合方式 3、产品价格 4、产品定位 5、开发实施步骤 五、规划设计总图 第一部分 城市宏观投资环境分析 一、自然地理环境 1、城市概况 如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里06公里人口1万。.5亿美元。外商投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等20多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。 2、城市交通 2.1航运 如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港55公里，距建设中的20万吨级洋口港15公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航800吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队，航运路线为从如泰运河—九圩港运河—长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。新长铁路南通段已竣工营运2000年至2004年如东县每年人口负增长6~9千人左右不等。 数据来源：如东统计年鉴 3.2、主城区人口数量 苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县每年人口也增长迅速。2007年底已经达到了21.23万人。 数据来源：如东统计年鉴 二、经济发展环境 1、人均GDP 苏中地区人均GDP虽然一直处于增长态势，如东县人均GDP增幅从2003年开始超过两位数，而2004年更是达到21.05%。预计2006年-2010年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一定抑制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。 数 据来源：如东统计年鉴 2、人均可支配收入 如东地区05年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。数据来源：如东统计年鉴 3、城市规划及市政建设 3.1苏通大桥 如东至上海直线距离为130公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于2007年6月底合龙，2007年底试通车，2008年5月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需1.5－2小时。 3.2、南通港 南通口岸是对外开放的一类口岸已建成万吨级以上泊位24座,其中集装箱专用泊位3座港口年吞吐量2300万吨以上外贸年吞吐量300万吨左右国际集装箱年运输量16万标箱。南通港已经与美国、俄罗斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等65个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国3条国际集装箱航线，每日有28条集装箱班轮通往世界各地该港口可以满足建国际海港的深水条件。洋口港，.74亿元。其中工业企业245家，外商投资企业161家，实际利用外资7.5亿美元。 其中美国强生公司投资2500万美元的尼龙浸渍手套项目和投资近5000万美元光的伏电池项目，香港爱德士公司投资2980万美元的制鞋项目，美国雷蒙公司投资2300万美元的工艺品加工项目，香港泰辉染织有限公司投资2200万美元的纺织印染项目，日商投资2000万美元的千叶科技园项目，香港中纺集团投资2200万美元的纺织服装项目，西班牙恩巴莎公司投资800万美元的纺织项目，上海凯昌集团投资2900万美元纺织机械项目，香港达盈集团投资3000万美元的金属制品项目，香港和润科技国际(集团)公司投资1480万美元的食品配料项目，南非客商投资500万美元的床上用品项目等。 4.2洋口港化学工业园 位于南通洋口港区西侧，国家一级渔港东侧，距南通港约55公里上海2小时经济圈。20平方公里，首期开发8平方公