2008年湘潭房地产市场调查报告.doc

湘潭市房地产市场调查报告 前言 风云激荡，雷霆万钧，我们是时代的捕风者，静听市场的些许脉搏。我们是五矿地产进军湖南二线城市的拓荒者，志怀高远,踏韧坚实。 进入2008，房地产行业激流暗涌，政策千变。我们既面临前所未有的挑战，也迎来更多的机遇。面对2008，嘉麒房产在面对挑战的同进开始迅速成长，在高起点发展的同时继续走低成本扩张之路。湘潭，因其位于长株潭一体化之重心、是历史名城，是房地产三线城市新战场，而成为这次调查对像。 本报告通过对湘潭市区位、人口、经济、城市规划、交通等宏观因素的分析，结合对目前湘潭市房地产市场发展态势、供求情况、城市规划、政策环境及土地供应等情况的调研，进一步掌握湘潭房地产的基础现状及未来有可能的发展方向，从而为嘉麒房产立足湘潭，扩展整个湖南二三线城市提供准确的信息支撑并形成坚实的决策参考。同时为公司的利润最大化，规避市场风险等寻求尽可能多的支撑。 本报告主要采用实地观察、实地采盘的方法。收集重点区域的重点楼盘信息。这些信息筛选、分析、整理一、０８年房地产业宏观环境分析 1 1． 2008年全国房地产业关键词 1 2、2008年湖南房地产市场现状 一、 湘潭市房地产市场背景分析 5 1．湘潭市城市概况 5 2、湘潭市房地产市场分析 8 3、湘潭市住宅市场分析 11 三、区域内重点楼盘SWOT分析 15 1、区域内重点楼盘的竞争力论述 15 (1)河东片区 16 (2)河西片区 17 (3）中小户型走强，同质产品竞争激烈 19 (４）首付方式也是竞争力 19 (5）信贷门槛增高 20 四 、湘潭市房地产走势预测 23 发展方向预测：整体博弈与局部稳定 23 2、产品类型预测：高层时代，品质为王 23 三、需求量预测：成交低潮中蕴藏的机会 24 四、价格预测：低基数下的理性发展 24 五、总结语 25 1、站在浪尖看潮头 25 2、保持行业敏感度 25 六、附表 25 一、０８年房地产业宏观环境分析 1． 2008年全国房地产业关键词 经过07年9月以来，我国房地产市场可谓是风风雨雨。结合国家房地产调控政策，十七大有关房地产的政策决议以及08年前几个月的房地产现状，可以初步判断2008年以及未来几年中国房地产市场出现的几个关键词： 1宏观调控 房地产行业的发展关乎社会市场经济的持续健康稳定发展，关乎国家的长治久安、国计民生。国家加强对房地产行业的宏观调控只是控制不利于房地产健康发展的苗头，所以政策还是有条件的支持和调控房地产市场。 2金融从紧 为了防范金融风险，国家开始实行从紧的货币政策。金融是房地产的命脉，抓住了房地产金融，就能很有成效的控制房地产市场走向，进而引导其向健康的方向发展。 3关注民生 最近的汶川大地震充分体现了中央政府越来越重视民生问题。07年部分地区房价的飙升已经不仅仅是一个经济问题了，已经上升到社会问题了。住宅消费需求在现在以及未来几年都是强劲的增长的，过高的房价会让消费者望而却步，也不利于房地产企业的长远发展。 4城乡一体化加剧 城乡融合加剧，为房地产企业提供巨大的发展契机。我国国民经济长期处于又好又快的发展趋势；城镇化的目标远没有实现，现在的城镇化是43％， 2010年以后会达到60％，因此住宅的消费市场在未来几年是很旺盛的。城市化会引起区域经济的发展和大量农业户口转为城市户口，也会引起区域经济的发展。户口的转变就意味着生活居住方式的改变。城市化必然引出房地产的大量发展机遇。80年代深圳翻天覆地的前后变化是个极端的、典型的、经典的的例子。 5重视物权 《物权法》从根本上确定了房屋属于私有财产并受法律保护。 6旺市趋冷 政府对房地产市场的一系列调控，将使房地产市场供需过旺的局面逐渐趋向理性，部分地区价格增幅放缓。 7微利时代 CPI的持续上涨，国家对房地产的调控，造成开发成本的增加，门槛提高，房地产行业将从“暴利时代”转入“微利时代”。 8异地开发 为了规避风险、增加利润点、抢占市场，很多房地产公司大力进军异地开发，抢滩边际市场是08年许多房地产公司的主题。 9融资困难 金融信贷收紧，土地的稀缺，单价的上涨，招拍挂程序的执行，使房地产开发商普遍面临着资金紧缺的难题。负债率高，现金和银行存款少。 10竞争激化 2008年房地产市场竞争会进一步激烈化。房地产企业要在当前市场状况下制定适合现状的营销、管理、投资政策。市场洗牌已经开始，市场优胜劣汰规则导致部分房地产企业出局 2、2008年湖南房地产市场现状 2008年一季度，湖南省房地产市场呈现持续增长态势，开发投资和土地供应增幅加快, 住房消费和房地产信贷增幅减慢, 缓解了住房供应紧张的局面，市场供求趋于平衡,房价持续攀升。 1房地产开发投资快速增长。 08年一季度，全省完成房地产开发投资143.8亿元，