2009年12月恒大地产·淮安青浦、清河区地块研究报告.ppt

产品形象建议 大气入口 类似于凯旋门形式的入口豪宅起势迅速建立，尊贵感、仪式感、身份感迅速提升 产品形象建议 园林整体层级 景观大道 中央景观主轴 入口景观广场 建筑间道路景观 组团内部景观 开放空间 过渡 半开放空间 过渡 私密空间 产品形象建议 景观中轴 核心景观主轴——结合水景，打造景观轴线，并打造亲水的参与空间。 台地园林景观 产品形象建议 景观结合台地建筑地形和特点进行设计，营造出车移景换、人在景中的环境效果。 产品形象建议 水景细节 水景细节——以瀑布、喷泉、小叠水的形式，增加水景的丰富性和趣味性 产品形象建议 园林节点 园林节点——设置视野开放的，公共的活动空间，为社区提供丰富的场所 在进入组团、或转折，或景观轴线交叉的地方设置小品，不仅能够作为有功能产生提示或路标的作用，还能与绿化共融形成更好的生态性。 产品形象建议 星级会所 会所结合泳池，形成无边界水会所。 两个星级会所，总面积达到1.2万㎡；一期5000 ㎡将配置室内恒温泳池、国际标准篮球场等设施。 会所采用奢华的欧式风格，结合泳池形成无边界水会所，打造星级的奢华体验。 会所配备室内恒温泳池、国际标准篮球场等设施，打造星级的会所服务。 THE END 项目点评 配套齐全，受品牌影响销售情况较好 ■地处淮安新商业中心-水渡口广场，淮安新城市化发展的起点，老城区辐射范围内，交通、商业配套较为成熟，受到政府在城建规划中的高度重视。 ■延续了万达城市运营商、高端城市综合体的品牌理念，以新城市中心为推广主题大幅提升了周边市场的价格平均线。 ■ 90 ㎡两房，125-140 ㎡三房的住宅类产品普遍能为市场接受，受品牌价值影响，去化速度较快。 户外表现 以项目商业配套作为广告主卖点，通过商业宣传促进住宅的去化 案例研究 周边项目分析——丰球·白鹭湖庄园（在售项目） 规格：100万方别墅物业（叠加、联排、双拼） 体量：一期 296户 开盘时间：一期 2009-9-28 面积区间：175 -330 ㎡ 主力户型：208㎡-241.51㎡ 销售价格：4000-10000元∕ ㎡ 主力总价：100万-300万 项目点评 配套较齐全，在区域内具有一定稀缺性 ■依托古淮河生态景区、白鹭湖生态园景区，打造淮安高端别墅项目，且周边商业配套相对比较完善，紧靠宁连一级公路，交通便捷。 ■项目虽定位比较高，但因本区域内缺乏别墅类竞争项目，致使本项目过度依赖周边景观，开发商在园林设计，及绿化成本上的投入并不多。 户外表现 以“原生态别墅”作为项目主推广语 区域小结 地块区域内楼盘竞争较为激烈 区域内配套基本满足业主生活需求 ■区域内众多楼盘均有生活配套设施，其中以万达广场为主要代表，较为完善的生活配套能够满足未来业主的基本生活需求。 ■目前版块内的竞争楼盘较多，除丰球·白鹭湖庄园是别墅项目，与本案没有直接竞争关系外，不乏知名品牌开发商，如万达、茂华等，当地开发商有如香格里拉花园，未来竞争会非常激烈。 区域内在售房源中以舒适型三房最受购房者欢迎 ■区域内110-125平米和135-150的三房是供应的主力，同时增加80-90平米两房供应 目　录 二、宏观市场 五、客户定位 六、项目定位 七、 产 品 建 议 三、项目认知 四、竞争分析 一、城市背景 客户分类 都市新锐 （26-35岁） （22-25岁） 品质家庭 （36-55岁） 健康养老 （56岁 以上） 客户分类模型 单身E族 新婚族 已婚丁客 幼小3口之家 区域原住名、新南京人 单身丁客 三代同堂 中大学 3口之家 丁客家庭 儿女立家 三代同堂 经 济 型 中产层 富裕型 高 贵 型 —300—100—30以上万元/年 30—10万元/年 10万元以下 新新人类 购买力客户类型 家庭结构客户类型 根据项目总价段 [60-100万] 主力客户 小康型 客户分类模型 客户分类 类别 家庭年均收入水平 职业背景 购房支付特点 产品 偏好 生活调性 生活偏好 中产型 15-30万 大型企业中层、国内上市公司管理层、民营企业经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。 低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。 拥有型 运动型 休闲型 赡养型 进取 炫耀 享受 个性 时髦 追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中档私车，喜欢旅游。 小康型 8-12万 大型企业部门主管、合资企业经理、上市公司经