2010年09月上海高端个案分析.ppt

川沙板块 区域 成交年份 地块名称 地块属性 土地面积（万方） 容积率 可建面积（万方） 川沙 2006 机场镇40街坊55/10宗 住宅（别墅） 4.62988 0.38 1.7594 2006 川沙镇新德村35/1宗 住宅（中低价商品房） 3.4986 1.2 4.1983 2009 川沙新市镇A08-03地块 （象屿地块，楼板14000） 住宅 5.657 1.5 8.4855 项目名称 总规 立面 户型 尺度及附加值 景观 配套 鼎鑫名流世家 客厅4.2米 主卧3.55米 附加值5.3平米 近1.4万方的集中绿地，3200㎡的中央水景、四大主题景区 皇廷大酒店、游泳池、中餐厅、大堂吧 东方城市绿洲 客厅4.2米 主卧3.5米 附加值约5平米 大栋距、楼间组团绿化景观为主、自然河景 沿街商业 和憬家园 客厅4.5米 主卧3.6米 附加值约12平米 大围合布局，中央集中景观绿化 沿街商业 金领国际 客厅3.9米 主卧3.6米 附加值约6平米 宅间绿化，没有集中绿化表现 自带内部商业 前期规划产品，受迪斯尼带动明显，后续与本案最大的为象屿川沙地块 象屿川沙 物业类型 户型 面积段（㎡） 户数 户数比 建筑面积（㎡） 面积比 小高层 1+1R 75--80 144 20.93% 11520 13.80% 2+1R 110--115 288 41.86% 32256 38.65% 3R 130--140 192 27.91% 26880 32.21% 大平层 4R 180--200 64 9.30% 12800 15.34% 合计 688 100.00% 83456 100.00% 象屿川沙 数据 物业形态 / 建筑面积 8.5 容积率 1.5 总户数 / 业态 层数 面积段 建面比 套数 套数比 小高层 13 一梯一户 190-210 62% 156 49% 大平层 5 一梯一户 300-320 38% 160 51% 合计 / 81600 100% 316 100% 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 2010.09上海高端个案项目分析 第一部分：新江湾板块分析 九龙仓玺园——市场表现 本次开盘 开盘时间 二房 三房 四房 2010.7.27 面积段 130-150 160-170 170-180 180-190 220-230 小四房 300以上 330以上 供应套数 19 10 42 33 11 20 10 去化套数 15 8 29 23 8 12 1 去化面积 2100 1320 5075 4255 1824 3648 334 去化率 78.9% 80.0% 69.0% 69.7% 72.7% 60.0% 10.0% 两房：140-150㎡，去化率79%； 三房：160-170㎡，去化率80%，面积170-190㎡，去化率降低至70%，300㎡以上去化率降低至60%； 四房：220-230㎡，去化率73%，300㎡以上去化率10%（户型功能设计上舒适度较差）； 成交价44000元/㎡ 装修10000元/㎡ 房型 主力户型 面积（㎡） 套数配比 合计套数 面积配比 合计面积 两房两厅两卫 137 20% 100 13.9% 1.4万方 147 三房两厅两卫 179 47.5% 238 42.2% 4.26万方 三房两厅三卫 188 7.5% 38 6.9% 0.7万方 三房两厅四卫 303 10% 50 14.9% 1.5万方 四房两厅三卫 228 5% 25 5.6% 0.57万方 四房两厅五卫 334 10% 50 16.5% 1.67万方 九龙仓玺园——整盘面积配比 总套数500套，总建筑面积10万方 户型——二房 147m2 137m2 户型——三房 188m2 179m2 303m2 186m2 户型——四房 334m2 橡树湾——市场表现 开盘时间 三房 2010.6.26 面积段 176 供应套数 40 去化套数 9 去化率 22.5% 月均去化 4.5套/月 成交价40000元/㎡ 装修8000以上 户型——目前在售房源 三房，建筑面积180㎡ 户型——后续销售房源 280㎡，四房 268㎡，四房 泰宝华庭——市场表现 开盘时间 二房 四房 2010.5.22 面积段 89 180 供应套数 142 60 去化套数 67 22 去化率 47.2% 36.7% 月均去化 22套 1958㎡ 7套/月 1260㎡ 成交价25000元/㎡ 毛坯 户型 汉斯国际公寓——面积配比 房型 户型面积（㎡） 套数 比例 面积 比例 2R 113 8 1.7% 904 1.1% 120、122 106 21.9% 12720