2010年10月南昌市房地产市场报告1.pdf

本期核心内容提要  宏观政策提要  央行上调存贷款基准利率各0.25 个百分点  各地响应首套房首付比例3 成政策，地方细则纷至沓来  南昌房地产市场状况提要  南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌34%，是偶然还是必然？  南昌 10 月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构 变化的推涨？  本期典型案例赏析  梅湖风景区里一枝独秀—— “万科润园”  略显尴尬的科技“商”务别墅—— “博泰.静林府” 第 1 页 瑞意特专栏：楼市狂想曲 全民期待的国庆长假来临前，民众忙于规划假期的旅行计划，开发商忙于银 十的销售计划，人人磨拳擦掌，蓄势待发。 如此重要的时刻，房地产宏观调控政策不负市场预测众望，千呼万唤又出台， 房地产市场“哇”声一片，旋即，“限购”“加息”“首付比例3 成”“3 套房 停贷”等政策及地方细则席卷10 月楼市，平稳渡过金九之后，在气氛紧张的政 策环境之下，银十的市场严峻形势可见一斑。 京、沪、杭等重点城市向来是调控政策的重灾区，可谓涨之高跌之切，全国 十大重点城市中的六个城市成交面积呈现跌势，首都北京跌幅达到38.04%，美 丽的西子杭州成交面积下跌13.78%，特区深圳下跌 5.84%，。 全国房地产市场大气候如此，作为二线城市的南昌楼市反响如何？ 10 月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为1：1.27，整 体呈现出供小于求的局面。 值得关注的是10 月份南昌楼市内销房成交千余套，成为支撑月度成交涨幅 的主力军，内销房放量的增加对于稳定商品房价格走势有着至关重要的作用。 严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口， 无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不 断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市 场契机。 房地产市场发展进程离不开城市宏观背景的舞台，近年来，南昌城市发展进 入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝 阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的 开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房 地产市场总体仍然向好。 第 2 页 目 录 一、宏观背景 4 (一) 政策环境4 (二) 城市规划10 二、房地产市场环境 13 （一）南昌市房地产整体运行情况13 1、本月南昌个案排行榜13 三、土地市场研究 14 （一）本月土地成交信息14 四、南昌商品房市场研究 15 （一）商品房供求分析15 1、商品房供求分析15 2、商品房成交价格走势16 3、商品房剩余可售分析16 4、商品房客户来源分析17 （二）商品住宅供求分析18 1、商品住宅供求分析18 2、商品住宅成交价格走势19 3、商品住宅成交供应结构分析19 （三）二手房市场分析21 1、一手房与二手房成交与价格21 2、一手住房与二手住房成交与价格22 3、二手房成交结构23 五、区域市场 24 （一）南昌区域成交结构24 （二）南昌区域市场成交状况25 六、个案分析 34 （一）万科润园34 （二）博泰静林府40 第 3 页 一、宏观背景 (一)政策环境 1、全国政策 央行决定上调存贷款基准利率各0.25 个百分点 中国人民银行决定，自2010 年10 月20 日起上调金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25 个百分点，由现行的2.25%提 高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25 个百分点，由现行的5.31%提高到 5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 瑞眼观察：本次加息距离上次加息时间间隔34 个月，继上次新五条政策发 布仅一个月不到，说明了政